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住宅ローンを利用する土地購入・完全ガイド

住宅ローンは一般的に年収の5~6倍が目安

マイホームの購入時に、住宅ローンを組む人は多いと思います。ただ、住宅ローンはキャッシングや自動車ローンなどと重みが違います。ちょっとした条件の差で、トータルの返済額が大きく変わってきますから、慎重に選びたいですよね。
そこで今回は都市銀行、地方銀行、信用金庫、住宅金融公庫など、さまざまな場所から出ている住宅ローンの商品について紹介したいと思います。人によってお得な住宅ローンは変わってきますから、ぜひともチェックしてみてください。

住宅ローンを借りられる金額の目安は?

各種金融機関が販売している住宅ローンの概要に入る前に、誰もが気になる疑問点、「自分はいったい、いくらまでなら借りられるのか」という話を考えてみましょう。
一般的に住宅ローンは、何も問題のない人の場合、年収の6倍くらいが借り入れ目安になると言われています。年収400万円の人は2400万円ですね。ただ、この金額はあくまでも一般論。借り入れを希望する人の、

■勤務年数、雇用形態

■勤務先の規模

■住宅ローン以外の借入残高

■借入金の種類

■過去の返済遅延の有無

■健康状態、年齢

などと総合評価で、融資額が決定されます。

■勤務年数は最低でも3年が必要。

■自営業よりも正社員勤務の方が評価は高い。

■会社の規模も中小企業よりは一部上場企業、さらには公務員などの方が高く評価。


など、複合的に評価をされます。住宅ローン以外の借入残高もチェックされ、キャッシング、自動車ローン、教育ローン、クレジットカードの残高にも調べが入ります。
また、過去数年にわたる借入金の返済状況も調べられます。一度でも支払いが滞っていると、その分だけ信用度は下がってしまいます。

まれに年収800万円以上で何の借り入れも無く、希望金額が2000万円。といった十分な返済能力があるにも関わらず、携帯電話の滞納履歴が残っているため、審査に落ちるといったことがあります。
いざ土地を購入する段階になって、断らなければならないことにならないように、事前に審査を行うことをオススメします。

住宅ローンの事前審査は無料間取り相談ができるところを!

土地探しの段階での事前審査で困るのが、銀行はマイホームづくりのプロではないため、土地の情報だけで、家のローンを審査できないということ。家の審査を行うためには間取りが必要になります。
準防火地域に建てる家で設置するものはコレ。だいたいこのくらいの大きさだから、土地と合わせて4000万円の融資をして欲しい。
といった具体的な内容がないと、審査ができないのです。大きな金額を融資するので、目に見えるものから判断するしか方法がないのです。

土地先行融資とつなぎ融資とは?

一般的に不動産の購入と言えば不動産ローンを活用することになりますが、一口に「不動産ローン」と言っても様々なタイプがあります。
土地先行融資やつなぎ融資も広い意味では「不動産ローン」ですが、それぞれどのような特徴を持つローンなのかチェックしておきましょう。

土地だけ先に購入する際の注意点

土地先行融資とは土地だけ先に購入して後から家を建てる際の、土地の部分の購入のローンです。
一般的に新築の一戸建てを購入する際には、土地と建物の「総額」にてローンを組みますが、土地先行融資の場合、まずは土地の部分のみを購入し、後から建物を…とするスタイルですが、この場合もいくつかの注意点があります。

土地先行融資の利用には居住証明が必要

土地先行融資を受けるためには、土地を取得する理由が「いずれ建物を建てて自分が住むこと」が条件です。
近年は不動産投資目的で土地を購入するケースも見受けられますが、投資目的の場合は土地先行融資は受けられません。
建物についての請負契約書や正式な見積もりの提示、さらには土地の購入から1年以内に建物を完成させるといった様々な条件が課せられています。

土地だけでも固定資産税がかかります

まずは土地だけ…と思っても、土地も立派な「財産」です。そのため、土地だけであっても所有していれば固定資産税を支払うことになります。
とりあえず土地だけ購入して何も手を付けていない状態だとしても固定資産税がかかる点も覚えておきましょう。

つなぎ融資とは住宅ローンを申し込み、実際に融資が下りるまでの間に組むローンです。「?」と思うかもしれませんが、基本的に住宅ローンとは「完成した家屋」にのみ組めるローンなので、注文住宅のように契約してから竣工される場合には、残念ながら住宅ローンが組めません。
そのため、家屋が完成するまではつなぎ融資を受け、完成してから住宅ローンにて返済をする形式が一般的です。

様々な手数料がかかる点は注意しましょう

つなぎ融資は親切な制度である一方、融資事務手数料、さらには申請書の手数料や金利など、ローンの返済以外の部分でお金がかかります。
特に金利に関しては通常の住宅ローンよりも高めに設定されていることが多いため、いずれ通常の住宅ローンに乗り換えるとしても、想定よりも高くなってしまいがちです。
便利な制度ではありますが、その分支払うお金が高くなってまう可能性が高い点は覚えておきましょう。
また、団体信用保険への加入が義務付けられているものもあるなど、ローン以外にもお金がかかる点も把握しておかなければならないでしょう。このように、何かと「お金以外の部分」が必要になるとは覚えておいた方が良いでしょう。

大手のみしか対応していないケースも

つなぎ融資は基本的に大手の金融機関にしか用意されていません。近年は店舗を持たない、いわゆる「ネット銀行」も数多く登場し、店頭よりも低金利にて住宅ローンを組める点が人気を集めているのですが、ネット銀行ではつなぎ融資を行っている所がありません。そのため、どうしても審査が厳しくなりがちです。

住宅ローンの主流は民間ローン

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住宅ローンと言っても、さまざまな商品が出ています。代表的な商品は、民間金融機関の銀行ローン、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で販売しているフラット35、財形貯蓄をしている人向けの財形住宅融資になります。
住宅ローンといえば、かつては特殊法人・政策金融機関の住宅金融公庫、そして政府系の年金住宅融資が主流でした。しかし、バブル崩壊後には行政改革の一環という理由で廃止となったことがきっかけで、住宅金融公庫は2007年に独立行政法人・住宅金融支援機構となりました。
また、それまでの金融公庫融資は新法人が引き継いでいます。その中で今、住宅ローンの主流となっている民間ローンとはどんなものなのでしょうか。

銀行ローン

変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型

民間ローンの中でも支持が高く、利用している人も多いのが銀行ローンです。代表的な金利タイプは、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の3つです。

変動金利型は、一定の期間で金利が見直されます。それに比べて固定金利選択型は、一定期間の金利は変動しませんが、その後の金利で固定にするか変動にするか再検討することができます。全期間固定金利型は、借入時から金利が変わりません。

銀行ローンは、都市銀行から地方銀行、信用金庫に至るまで、さまざまな民間金融機関が自前で販売する住宅ローンになります。各社が競合関係の中で細かく金利や事務手数料、保証料などを設定しているため、かなり有利な条件で借りられるチャンスがあります。
しかし、有利な条件の商品ほど審査が厳しくなるというデメリットがあります。勤続期間が長く、年収も高くて、特に過去に支払いのトラブルを起こしていない人などにはオススメの商品となります。

銀行ローンは、消費者金融のローンに比べ比較的低金利で借り入れすることができます。
金利というのは、住宅ローンの借り入れ金額に応じて支払う利息のことです。利息が少なければ少ないほど返済に際しての負担も減ると考えるのが一般的です。

銀行ローンでは金利に変動がある「変動金利型」と金利が一定である「金利固定型」が選択可能です。
変動金利型を選ぶと、金利の利率は半年ごとに見直されます。そのため、返済途中で金利が下がると、返済額も同時に下がるのが特徴的です。また、返済額は5年ごとに見直されます。

一方、金利固定型はさらに二種類のタイプに分けることができ、それぞれ「固定期間選択型」と「全期間固定型」と呼ばれています。

前者はその名の通り、一定期間に限り金利を固定する方法となります。例えば、「2年」「4年」「8年」「10年」などといった具合です。期間終了後には変動金利型が適用されますが、再度期間を固定することも可能です。
後者は、すべての期間で金利が固定されるため、ローン返済が終わるまで金利及び返済額に変化はありません。

複数のローンを利用することも可能ですが、原則的には本人に安定した収入があるなど、返済能力が問われます。しかし、銀行によっては本人の収入だけでなく、配偶者の収入も考慮してくれる場合があります。
ただ、銀行ローンでは今後年収によって借入額の規制が行われる可能性が高いため、あまり借り過ぎない方がよいでしょう。

フラット35

最長35年の固定金利

民間ローンと公的ローンが組み合わされたものです。住宅金融支援機構と民間金融機関のコラボでできたフラット35は、最長35年の固定金利が人気です。
銀行や信用金庫、保険会社など様々なところで扱っているので、自分に合ったものを選ぶことができます。金利が違うほか、サービス展開も異なりますので、一度見比べてみるのもいいかもしれません。

民間の金融機関が貸し出した債権を、公的な機関である住宅金融支援機構が買い取り、投資家に転売するという商品です。フラット35を扱うどこの金融機関で借りても、手数料などの違いはあるものの、ローン自体は同じ金利になるという分かりやすさがあります。
また、銀行ローンよりも審査が緩めになると言われていますから、転職して間もない人、自営業者、派遣社員などでも借りられるチャンスが高まります。ただ、土地のみの購入では融資ができません。
厳密に言うと土地の購入日が前々年度の4月1日以降に建物を建てた場合は借り入れが可能となります。つまり土地を買って5年後に家を建てるといった予定では融資は受け付けてもらえません。また、住宅の購入に関する諸費用に関しては、含めてもらえません。

フラット35は、その名の通り最長35年で借り入れすることができます。また、金利は全期間固定型となります。
借り入れ時に返済終了までの金利が明確になるのがフラット35の特徴で、返済期間が15~20年の場合の最低金利は1.270%、20~35年の場合の最低金利は1.340%と定められています。

申込みには制限があり、申込み時の年齢が満70歳未満であることや日本国籍を持っていること、永住許可を得ていることなどが挙げられます。
ほかには、年収に占める年間返済負担率が基準を満たしていることも条件の一つです。収入合算での申込みも可能です。
保証人も不要、住宅ローンを借り入れる上で保証料や繰上返済の手数料などは一切かかりません。そのため、敷居が低い住宅ローンといえます。

限度額は100万円以上8000万円以下となっています。
全国の300以上の金融機関と提携しているため、金融機関ごとに金利が異なる点に注意してください。


さらに融資を受けるには、購入予定の建物が一定の技術基準を満たしている必要があります。 諸条件が厳しくなっておりますが、金利が一定というのは資金計画をたてる際に、非常にありがたいです。セミナーなどで自分にふさわしい住宅ローンを検討することをオススメします。

財形型住宅融資

条件を満たした人だけが利用できる5年固定金利

公的ローンのものです。給与天引きで財形貯蓄を1年以上継続、残高50万円以上の人限定で利用できるローンとなっています。

財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄をしている会社員が使える住宅ローン。メリットは低めの金利ですね。しかし、勤務先で財形貯蓄を1年以上している、勤務先から住宅手当を受けているなど条件が整った人でないと、利用できないというデメリットがあります。

財形住宅融資で住宅ローンを借り入れするには、財形貯蓄の件以外に、貯蓄残高が50万円以上あることや、申込み日の前2年以内に財形貯蓄入れを行っていることなどの条件が設けられています。

5年ごとに金利が見直されるシステムが採用されており、その利率は1%未満のため低金利で借り入れを行うことができます。公的機関ならではのメリットと言えるでしょう。
最高で4000万円まで融資を受けることができますが、年収に占める年間返済負担率が基準を満たしていることもが条件となります。

【参考】住宅金融支援機構:ご利用条件

各ローン商品のメリット、デメリット

メリット デメリット
銀行ローン ・金利を変動型と固定型から選択できる
・比較的低金利
・金利優遇キャンペーンがある
ある程度世帯収入があることが条件となる
・金利で優遇されるには厳しい審査がある
・保証料や繰上手数料がかかる
フラット35 ・洗面2銀行ローンや財形住宅融資よりも審査がやさしい
・保証料や繰上手数料が無料
・限度額の幅が広い
・金利が一定で返済額に変更がない
・保証人がいらない
・土地のみの購入では利用できない
・固定型のため他の商品と比べ金利が高くなる可能性がある
・諸経費をローンに組み込むことができない
・条件によっては借り入れ限度額が低くなる
財形住宅融資 ・洗面2高額の融資を受けられる
・洗面2金利が5年ごとに見直されるため、金利が上昇しても安心
・土地のみの購入では利用できない
・融資の条件が厳しい
・銀行ローンに向いているユーザー

金利の見直し期間を自分で選択したい方
金利優遇キャンペーンを利用し、条件の良い金利で融資を受けたい方
一定以上の世帯収入がある方
・フラット35に向いているユーザ

銀行ローンや財形住宅融資の条件を満たすことができない方
自営業や派遣社員、転職して間もない方
土地と建物の購入で住宅ローンを利用したい方
自身の収入に見合った金額を融資してもらいたい方
安定した金利で返済していきたい方
・財形住宅融資に向いているユーザー

低金利で高額な融資を受けたい方
勤務先で財形貯蓄を行っており、条件を満たしている方
金利の見直しを一定期間ごとに行いたい方
土地と建物の購入で住宅ローンを利用したい方

金利タイプ別・メリットとデメリット

商品の選び方は?

銀行系の住宅ローンには金利が3種類あります。

■変動金利

■当初固定金利

■全期間固定金利

メリット デメリット
固定金利 ・返済が終わるまでの全期間で返済額が確認できる。
・返済計画が立てやすい。
・低金利時に借りれば返済額も少なく済む。
・高金利時に借りると返済額が多くなる。
変動金利 ・借入時の金利が固定金利より安いのが一般的。
・高金利時に借り、金利が低下したら返済額が減る。
・探す時間や手間が大幅に省ける
・探す時間や手間が大幅に省ける
・借入時に返済額が確定できない。
・返済計画が立てにくい。
・金利が上昇したら返済額が多くなる。
・金利が大きく上昇したら、未払い利息が発生することがある。
固定金利期間選択型 ・一定期間の返済額が確定できる。
・高金利時に借りた場合、選択した期間終了後、返済額が減る。
・固定期間終了後の返済額が確定しない。
・計画が立てにくい。
・固定期間終了後に金利が上昇したら、返済額が多くなる。
参考:一般財団法人 大阪住宅センター

審査では各種の資料提出が求められる

住宅ローンと言っても、さまざまな商品があると紹介しました。いずれの商品を選ぶにせよ、借り入れの前には仮審査→本審査という流れで、一般的には審査を受ける形になります。

仮審査では、大まかに審査が可能かどうかを金融機関に判断してもらいます。

■土地と建物の情報

■借り入れ希望額

■頭金の金額

■返済年月や返済プラン


などが必要になってきます。仮審査であっても、どれくらいの建物と土地を購入するのか、頭金は用意する予定なのか、いくら借りたいのか、返済期間は何年ほどを考えているのか、毎月の返済額をいくらにしたいのか、ボーナス返済はするのかなど、突っ込んだ資金計画を求められる場合がほとんどです。
より具体的な資金計画や間取り図があると、金融機関からの印象も変わってきます。その意味で金融機関に相談する前に、住宅ローンに詳しい専門家に相談して、返済プラン作りなどを手伝ってもらう必要があります。

本審査に関しては、さらに詳細な審査があります。期間は時期によって2週間~2カ月くらい。
長くかかる場合があります。欲しい土地があり、買付書を提出しようとしたときに、仮審査が通っていますよという状態と、まだ何もしていませんといった状態で、売主が受ける印象は、圧倒的に変わってきます。予め仮審査を通しておくことをオススメします。

借入の金額を減らすことも重要

「この先何があるかわからない」ということを頭の片隅に置いておくことも大切です。もしものことも考えた借入を検討しましょう。

固定金利型だから計画通りとは限らない

住宅ローンを組むときに、ものによっては審査が通らなかったりする場合も考えられます。また、思いもよらないことが起きて返済計画がうまくいかなくなることも。

たとえば、職場を変えざるを得なくなったり、急な病気などで収入が減ってしまうことなどもありえます。そんな時に備えて、無理な返済計画は立てないことをおすすめします。

余裕を持った借入が大切

アパートやマンション、借家に住んでいるより、家を建てた方が出費も少ない上に財産になると考えてマイホームを建てる人が多いはずです。
マイホームは夢が膨らむもので、理想の家を追い求めると、考えていた以上の見積もりになってしまう人がほとんどです。

しかし、理想を叶えるために無理のある借入をし、金銭的に窮屈な生活が続くのであれば、当初考えていた家づくりの根本が変わってきてしまいます。金銭的に余裕のある返済で、楽しいマイホーム生活を送ることが大切です。

借入金額を減らす豆知識!土地の見直し

大きな買い物となる家づくりは、簡単に見積額が跳ね上がりますが、カットしようとしても大幅な減額は難しいものです。そんなときは、住む場所を見直すことで大幅な節約ができます。
理想の住みたい場所も、見方を少し変えるだけで他にも安くて良い土地が見付かるかもしれません。

種類選びが大事!住宅ローン

金利の問題から、どこから借りるかも重要なポイントになってくる住宅ローン選び。種類豊富なので迷ってしまいますが、しっかりと決めたいところです。これからのマイホーム生活をより豊かなものにするため、住宅ローン選びは失敗のないようにしましょう。

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事前に頼れる専門家は?

専門家と言えば、設計事務所、ファイナンシャルプランナー、不動産仲介などが考えられます。それぞれの特徴に合わせて、相談するのが良いと思います。
不動産仲介の場合、建売物件やマンションの購入など、土地以外のモノも目に見えている場合にパートナーとなれます。 土地を資産と考えて運用や投資を考えている方はファイナンシャルプランナーに相談するのも良いかもしれません。

土地探しからマイホーム、資金繰りで最もオススメなのは設計士のいる不動産仲介
設計事務所は土地と建物の条件から無料の間取り相談を受け付けてくれる会社もあります。また、土地も家も想像できるので当然、資金計画も明確になってきます。
また、中古マンションや中古住宅を購入しリノベーションする計画の場合にも、リノベーション融資がどれだけ受けられるか?といったノウハウもあります。土地探しからマイホームを建てるといった方には最良のパートナーになります。

中古マンションや中古物件を購入しリノベーションをするといった場合もリノベーション融資の計画がたてられます。設計士がいる不動産仲介や不動産仲介ができる設計事務所はなぜ、資金計画までたててくれるのでしょうか?

理由は簡単。仲介手数料での収入が目的ではなく、家づくりによる支払いがメインの収入になるからです。最終的にお客様にしてもらいたいゴールが違うので、親切丁寧にしてくれるのです。とはいえ、予備知識は大切。土地探しを始めたばかりの方は土地探しセミナーへ行き、知識を蓄えておくことが重要です。

土地を探しはじめている、土地の候補が見つかっている方は、個別相談をオススメします。状況に合わせて、資金計画のための相談をどこにするかを考えてください。
選んだ土地を相談しよう

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