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つなぎ融資とは?|住宅ローンに関わる必須知識

建築会社にお金を払うタイミングと、銀行から住宅ローンのお金が振り込まれるタイミングには、タイムラグがあります。
このタイムラグの期間だけ一時的に借りるお金が、つなぎ融資。注文住宅を建てる方の大半はつなぎ融資が必要となるため、そのシステムについて詳しく理解しておく必要があります。

つなぎ融資とは

家を建てる際、施主は建築会社に対して、3回に分けてお金を支払うことになります。1回目が着工時(着工金)、2回目が上棟時(中間金)、3回目が引き渡し時(残金)です。
一方で、金融機関と契約した住宅ローンのお金が口座に振り込まれるのは、家の引き渡しの後。着工時や上棟時には、まだローンのお金を手にすることはできません。

ここに登場する借入制度が、つなぎ融資と呼ばれるもの。家が完成して住宅ローンが口座に振り込まれるまでの一時的な「つなぎ」の借入なので、つなぎ融資と言われています。
なお、家とあわせて土地も購入する場合で、かつ土地代も住宅ローンで賄う場合は、着工前に土地代を売主に支払わなければなりません。この土地代の支払いにおいても、つなぎ融資を利用することが一般的です。

注文住宅を建てる際につなぎ融資が必要になることが多い

マンションを買う場合でも注文住宅を買う場合でも、多くの人は住宅ローンを利用することになります。しかしながら、マンションを購入する場合は、一般につなぎ融資が必要となりません。
なぜならば、マンションの購入においては、物件の引き渡し時に購入代金を一括払いする形だからです。土地代を払う必要もなければ、着工金や上棟金を支払う必要もありません。よって、つなぎ融資は必要ないのです。
つなぎ融資が必要になるのは、一般に注文住宅を建てた時と考えておけば良いでしょう。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資の仕組みは、各金融機関によって若干の違いがあります。融資を受ける金融機関の制度内容を、よく確認しておきましょう。

つなぎ融資の申込方法

住宅ローンを申し込む際、同時に金融機関へつなぎ融資を申し込むことになります。
ただし、すべての金融機関がつなぎ融資制度を用意している訳ではありません。その金融機関においてつなぎ融資を行なっていない場合には、関連会社のノンバンクなどを紹介されることもあります。
つなぎ融資が必要になりそうな方は、住宅ローンを申し込む際、できればその金融機関がつなぎ融資制度を設けているかどうかを確認しておくと良いでしょう。

つなぎ融資の回数と金額の上限

つなぎ融資の回数は、原則として、土地代を支払う時、着工時、上棟時の3回までとなります。
また、各融資タイミングにおける貸付上限額は、一般に住宅ローンの借入総額の30~40%となります。
これら制約は金融機関によって異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。

つなぎ融資にかかる金利や諸経費

つなぎ融資にかかる利息は、年利3%程度と高率です。たとえ返済までの期間が短いとは言え、支払う利息は決して安くはありません。

また、利息以外にも、手数料、万が一に備えた保険料を支払う必要があります。概算ですが、5000万円のつなぎ融資を借り入れた場合の利息・諸経費の総額は、130万円程度になると考えておきましょう。

つなぎ融資の注意点

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多くの方が利用するつなぎ融資ですが、実際に申し込む前に、いくつかの注意しておきたい点があります。

利息・手数料等を差し引いた金額が融資される

仮に5000万円のつなぎ融資を契約し、利息や手数料等が130万円だった場合、融資される金額は「5000万円-130万円」の4870万円です。5000万円が振り込まれて130万円を自腹で払う、という形ではありません。
つなぎ融資の必要金額を計算する際は、差し引かれる利息や手数料等を考慮する必要があります。

住宅完成日が遅れるとつなぎ融資の延長が必要となる

金融機関から住宅ローンのお金が口座に振り込まれるのは、原則として、住宅が完成してからです。よって、何らかの事情により住宅の完成が遅れた場合、つなぎ融資の期間を延長する必要が生じる場合があります。
つなぎ融資の期間を延長した場合、支払うべき利息が日割り計算で加算される点を承知しておきましょう。

つなぎ融資を取り扱っていない金融機関も多い

そもそも、つなぎ融資を行なっていない金融機関も多いので要注意。たとえば、低金利の住宅ローンで人気の「三井住友信託銀行」「ソニー銀行」「じぶん銀行」「住信SBIネット銀行」は、つなぎ融資を取り扱っていません。
上でも言いましたが、つなぎ融資を受ける可能性がある方は、事前にその金融機関がつなぎ融資制度を用意しているかどうか、確認しておいたほうが良いでしょう。

まとめ:つなぎ融資を受ける際には慎重に

つなぎ融資が必要となるかどうか、また、どの程度の借入金額が必要になるのか等、つなぎ融資を巡っては素人に分からない部分が多々あります。

つなぎ融資の金利は高いため、過不足のないジャストフィットな融資金額を設定したいものです。知識と経験が豊富な専門家の助言を仰ぎつつ、つなぎ融資の検討をしていくと良いでしょう。

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