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斜線制限とは?注文住宅を新築する時の重要な設計ルールをわかりやすく説明

念願の注文住宅計画が動き出しているある家庭の話です。
家族会議で話し合った注文住宅の希望を設計する建築士に見せると、「すみませんこの部分は法律で無理なんです」という指摘を受けました。 新築住宅の建築において土地を購入しても、すべてを好き勝手に理想のマイホームを新築できるわけではありません。

今回建築士が指摘したのは、建築基準法で定められたルールである斜線制限です。このルールを遵守していない設計建築物を建てることはできません。

斜線制限とは何か

斜線制限とは、新たに建築する建物において道路や隣地からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限することにより、採光や通風を確保し、圧迫感を和らげるものです。


法律上の斜線制限の規定について

まずは建築基準法において、斜線制限がどのような規定を設けているかを説明します。
斜線制限は「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」、「道路斜線制限」の3点です。表でそれぞれの特徴を確認します。

①規定内容
隣地斜線制限 隣地の通風と採光環境を守るためのもので、隣地と接する面からの20mまたは31mは建築不可です
北側斜線制限 分の家の北側にある家の日照権などの各尾を目的として、建物の高さ制限がなされるものです。北側の土地から斜めの線を引いて建築可能な範囲を制限します
道路斜線制限 道路や歩道を歩く人の通風や採光・圧迫感を与えないように道路から発生する架空の斜め線による制限です

②緩和
斜線制限には緩和措置があります。隣地などと共存できる場合には元来の斜線制限ではなく、定められた緩和策を適用します。

③用途地域とは
そもそも日本の土地は、都市計画法によって建てられる建物の種類や大きさなどが定められております。
例えば、小学校に近い閑静な住宅街で風俗営業をすることはできません。また住宅街の横に煙が立ちのぼるような工場を建築することもできません。
各自治体が作成している「都市計画図」のほか、インターネットでも確認することができます。戸建など新築建築物を建てる目的で土地を買う場合は、必ず用途地域が何かを確認しておきましょう。

④角地適用
建物を建てるためには斜線制限のほか、建ぺい率や容積率といった様々なルールがあります。
このルールが角地にある土地には10%緩和されるなど特別適用が設定されています。角地は隣地がないため、制限を緩和しようとする考え方です。
住宅用地の集団販売において角地の人気が高いのは隣地との関係構築が不要となることもありますが、角地適用となることも大きな要素です。


斜線制限が設定されている理由

土地を購入して建物を新たに建築する場合、通常は何を建築しても誰かに苦情をいわれるものではありません。ただ、何でも建てられる権利(経済活動の自由)と同様、隣地の所有者にも日当たりや風通しを確保し、快適な生活をする権利があります。

建築基準法ではこの隣地の所有者への権利保護として斜線制限が設けられています。また日本における建築物は、時代の変遷とともに大きく変わっています。3階建ての住宅など新技術が誕生するなど技術向上に応じて、斜線制限も法改正されてきました。


道路斜線制限の解説と設定されている理由

①道路斜線制限とは
斜線制限のなかで道路と接している部分の制限です。道路寄りの建物に凸凹型が多かったり、3階あたりから斜めに設計されている建物が多いのはこの規定のためです。

②斜線制限との違い
道路制限の大きな特徴は緩和措置です。
建物が道路から一定程度離れている場合はセットバック、2つの道路と接している場合は広い道路の道路制限を適用する緩和、水面に緩和した緩和のルールがあります。
隣地や北側の日照権を守ることも大切ですが、自分で購入した土地を好きなように使えるようにバランスを取った緩和策が設定されています。斜線制限がわかりにくいとされるのは、道路斜線制限の緩和が複雑なためといわれています。

③道路斜線制限はなぜ規定されているのか
道路斜線制限が規定されている理由は道路の日照権や安全な通行のほか、火災予防の目的もあります。建物が道路から一定距離を維持していれば類焼の危険性が下がるためです。

斜線制限と注文住宅の設計

自身の新築の注文住宅をつくるために依頼(買主)する側が設計をするわけではないため、斜線制限の細かい規定まで理解する必要はありません。
また、設計士もお客様が斜線制限を理解している前提で話をする人は皆無でしょう。大切なのは設計をする建築士から設計図面が上がってきた際に、斜線制限という守らなければならないルールがあるということを理解することです。

なお、斜線制限が問題になるのはリノベーションです。リノベーションで増築をする場合も、当然ながら斜線制限の対象です。
リノベーションを業者に依頼するときは注意しましょう。


万が一建築士が斜線制限を見落としていた場合の対処方法

可能性はほとんどありませんが、万が一建築士が斜線制限を理解していなかった場合どうなるかを説明します。

①建築士が斜線制限を見落としていた場合
設計をする建築士が斜線制限を理解していなかった場合、もしくは過失により斜線制限が図面に反映されていない場合は、その図面を使用して建築することはできません。
実際に完成してから行政庁が建築確認を行いますが、その時点で指摘をされて造り変えることになります。当然ながら買主は追加で建築費用を支払う必要があり、絶対に避けたい状況です。

②依頼主として取るべき方法
もしも斜線制限に違反する建物が建てられた場合は、その修正を誰が負担するかという話になります。
最終的に建築士との間で債務不履行の話になるでしょう。ただ、これらを建築前にリスクヘッジすることは難しいため、実績のある建築士や建築会社に依頼しましょう、という予防法になってしまいます。

また考えられるのは、あらたな土地を買った際に隣地の建物が斜線制限に違反しているのでは、という場合です。すべての建築物は建築確認の対象になりますが、目視確認でもあり100%すべて指摘できるものではありません。その場合は行政に対して隣地購入者が指摘します。市役所や役場などに概要書がありますので、指摘する根拠にすることができます。

住宅購入は人生で一番高い買い物です。斜線制限は買主など専門知識のない方が理解するにはハードルが高いですが、設計士が過失で斜線制限を反映しない、もしくは一部理解の不足している設計を提出する可能性はゼロではありません。そのときに支払った建築費用が全額戻ってくるものではないため、実際に依頼する側は可能な限り、斜線制限の概要だけでも理解しておきたいものです。

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まずはランディPROを導入しているハウスメーカーや工務店などの建築会社の確認から始めましょう。土地探しの成功の鍵は、情報収集からではなく既にまとめて探せる状態から、検討を開始することで希望する注文住宅を建てられる土地を購入できる可能性が高まります。


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