年収別！マイホーム購入までの具体的な流れ

年収300万円・住宅ローンやマイホーム購入までの具体的な流れ

住宅を購入する場合、多くの方が金融機関で資金を調達すると思います。今回は年収300万円でもマイホームが購入できるという具体例をご紹介しながら、マイホームを入手するまでの流れや、注意点について解説していきます。

住宅ローンは年収の何倍借りられる？

住宅建築を検討中の方は、一度は「自分の年収だと、いくらまで住宅ローンを借りられるのだろう？」と思ったことがあるでしょう。

俗に、年収の7～8倍程度の住宅ローンを借りられるという話は、よく耳にします。ただし「借りられるかどうか」という観点だけから見れば、それよりも多くの額を借りられる可能性があるでしょう。

年収別・借入シミュレーション（フラット35の場合）

フラット35の公式サイトには、年収別でいくらまで住宅ローンを借り入れできるかについて、シミュレーションができるページがあります。「固定金利1.2%」「返済期間35年」を選択し、単純に年収を入力して試算してみました。

年収300万円…借入可能額：2571万円
年収500万円…借入可能額：4999万円
年収700万円…借入可能額：6999万円
年収900万円…借入可能額：8000万円（フラット35の貸付上限額）

この試算からも分かる通り、少なくともフラット35を利用する場合は、年収の約10倍の額まで借入をすることができるようです。

借入できる額と返済できる額とは違う

このシミュレーションを見て、たとえば年収500万円の世帯の方は「ウチだと、だいたい5000万円の家を建てることができるんだな」と、少し安心したかも知れません。しかしながら、事はそんなに単純ではないので注意が必要です。

5000万円を35年で返済するということは、単純に返済年数で割り算をすると、年間で約150万円弱の返済をするということ。
一方で、年収500万円の世帯の手取り年収は、賞与込みで395万円です。実に、395万円のうち150万円を住宅ローンの返済に充てなければならない、という計算になります。

住宅ローンを返済した後で手元に残るお金は、245万円。12ヶ月で割り算をすると、月々20万円程度で生活をしていかなければならなくなります。

各世帯によって経済事情は異なるので、一概には言えませんが、仮にお子様をお持ちの世帯の場合、一般的に考えて、1ヶ月20万円で生活をすることは厳ししいと言わざるを得ません。

仮にギリギリの生活が成り立ったとしても、旅行やレジャー、老後に向けた預貯金などに充てる資金は、ほとんど残らないでしょう。

借入できる額と返済できる額とは違う、と考えてください。

安心して返済できる住宅ローンの目安は？

たとえ年収の10倍の額を借り入れることができたとしても、親のサポート等がある場合を除いて、限度額まで借りるべきではありません。

では、年収の何倍程度であれば安心の借入額と言えるのでしょうか？

金融機関が考える理想的な返済比率

金融機関では、顧客の返済リスクも考慮し、返済比率という概念を導入しています。

返済比率…年収に対する返済額の比率
上で例に挙げた「500万円の年収に対して150万円の返済額」ならば、返済比率は「150万円÷500万円×100」で30％となります。

多くの金融機関では、理想的な返済比率を20～25%、上限の返済比率を30～35%と設定しているようです。「150万円÷500万円×100」の返済比率30％は、金融機関が考えるギリギリのラインということになるでしょう。

返済比率が25％を超えると生活が苦しくなる

一般に、返済比率が25％を超えると、生活が厳しくなります。住宅ローンの返済のために、生活を切り詰める必要が生じてくるでしょう。

生活を切り詰めるだけではなく、お子様が希望する学校に進学させてあげることも困難になるかも知れません。趣味や家族旅行に費やすお金は、ほとんどないでしょう。
預貯金も厳しくなるため、突発的な入院、リストラ、老後資金への備えなどもできなくなります。結果として、「住宅ローン返済のための人生」になる可能性があります。

年収の5～6倍にとどめておけば安心

結論から言うと、返済比率は20％以内に抑えておくべきです。収入額を基準に考えれば、年収の5～6倍程度といったところです。年収500万円であれば、2500～3000万円くらいの借入額の上限と考えるべきでしょう。

このくらいの借入額であれば、少なくとも「住宅ローン返済のための人生」にはなりません。

借入できる額と返済できる額の早見表

フラット35のシミュレーションによると、借入できる額は年収の約10倍まで。一方で、現実的に返済できる額は、返済比率で言えば20％まで。この2点を基準に、借入できる額と返済できる額を表にまとめました。

年収	借入できる額 （年収の約10倍）	返済できる額 （返済比率20％）
300万円	2,571万円	1,714万円
400万円	3,999万円	2,285万円
500万円	4,999万円	2,856万円
600万円	5,999万円	3,428万円
700万円	6,999万円	3,999万円
800万円	7,999万円	4,570万円
900万円	8,000万円 （フラット35上限額）	5,142万円
1,000万円	8,000万円 （フラット35上限額）	5,713万円

あなたが購入できる金額は？

かならずしも「借入金額＝実際に買える住宅の価格」ではありません。住宅購入の際には、借入金額とは別に、頭金という概念も加わります。

頭金が多ければ、よりグレードの高い家を買うことも可能

仮に年収500万円、借入金額が2500万円だったとします。ここに頭金500万円を加えれば、3000万円の住宅を買うことができます。

あるいは、同じく500万円を頭金にして、借入金額を2000万円に抑えれば、住宅のグレードは多少下がるものの、返済はだいぶ楽になるでしょう。

頭金をいくら用意できるかによって、家のグレードや返済計画も変わってくることを理解しましょう。

生活予備費を考慮して頭金の設定を

頭金を多く設定すればするほど、住宅のグレードが上がる、または、返済が楽になります。

ただし、そうとは言え、預貯金の大半を頭金に回すべきではありません。なぜならば、入院や休職、リストラなどの、何らかの突発的な事態に対応できなくなるからです。

頭金を設定する場合には、生活予備費を考慮してください。正社員・正職員等であれば、生活費の3～6ヶ月が生活予備費の目安です。派遣社員・自営業者等であれば、生活費の1年程度が目安となるでしょう。預貯金から生活予備費を差し引いた金額が、頭金の上限と考えてください。

まずは年収300万円の場合の融資額を把握

マイホームの購入を計画している場合は、まず現在の勤め先や年収といった条件で金融機関からどれくらいの融資が受けられるのか、概要を知っておくことが大切です。
マイホームの購入に向けて手続きを進めていたけれども、金融機関からの融資額が低すぎて計画が破綻したなんてことにならないように、順を追って準備するようにしましょう。

一般的に、金融機関では年収300万円から融資が受けられるといわれています。融資枠は、年収の5倍から10倍程度が一般的ですが、勤務先や職業の分野など、さまざまな条件で変化してきます。
マイホームの計画を進める前に取引のある金融機関などと相談して、融資額の概要を把握しておくことが大切です。

また、金融機関によって融資額や条件が異なります。同じ金融機関の中でも支店によって融資条件が異なっている場合があります。一つの金融機関や支店だけでなく、いくつかの金融機関で融資枠がどのくらいまで可能なのか相談しておくことが大切です。
融資を断られても、何度も相談しているうちに融資してくれることになったというケースもあります。希望の融資額が得られなくてもあきらめずに、何度もチャレンジしてみましょう。

住宅メーカーやハウスメーカー、不動産会社などで物件探し

融資額がわかったら、住宅メーカーやハウスメーカー、不動産会社に予算や物件の希望を伝えて、物件探しをスタートさせます。紹介された物件は週末などに足を運んで、周辺環境や交通アクセスをみて、居住環境と利便性を丁寧に確認するようにしましょう。

土地を購入してから新しくマイホームを建設する場合は、ハウスメーカーや工務店などに土地探しも依頼するとよいでしょう。自分で探すのもおすすめですが、専門業者に依頼した方が効率良く土地の購入から建設までトータルに任せられます。

条件に合った物件が見つかった、または、マイホーム建設について具体的な話がまとまったという時点で、金融機関へ融資を申し込みます。

年収300万円でマイホームを購入した場合の月々の支払いは？

事例として、建物価格1700万円、土地代500万円、合計2200万円（税込）のマイホームを購入した場合、返済期間35年として、金利は1%程度（5年固定）頭金・ボーナス支払いなしで、毎月の支払い額は63000円（税込）～となります。
これは自己資金なしで全額融資のケースです。自己資金がある場合は、さらに毎月の支払額が安くなります。もっとコストをカットしたい場合は、ローコスト住宅やコンパクトハウス、6坪ハウスなどの選択肢があります。

金融機関への融資の申し込み

マイホームの計画が具体化したら、融資額について相談している金融機関に融資の申し込みを行います。何度も足を運んでいる担当者なので、融資の審査もスムーズにいくはずです。

融資の申し込みを行ったら、融資に向けて審査が開始されます。金融機関によって審査内容が異なってきますが、審査完了まで数カ月かかるというケースもあります。支店の融資担当者から課長、支店長へと決済が移り、監査役や審査部の部長が決済を行って、融資の審査が完了という流れが一般的です。

金融機関によっては、信用保証会社や団体信用生命保険への加入が条件になっている場合があります。その場合は、信用保証会社や団体信用生命保険の審査も必要になります。

融資の審査を通過したら

融資の審査を通過してから、融資が実行されます。融資の実行は「金銭消費貸借契約」を結ぶことで完了となります。
「金銭消費貸借契約」を結ぶ際には、重要事項などの説明があり、契約内容を確認して融資側と融資を受ける側の双方で合意し、契約書に記名捺印をします。
融資の実行日に業務を依頼しているハウスメーカーや工務店、不動産会社などに代金が振り込まれます。融資の実行日について、マイホーム購入に関係する業者への連絡も忘れないようにしてください。

所有権保存登記（新築建物の場合のみ）

マイホームが完成したら、登記の手続きを行います。登記には登録免許税と司法書士の手数料が発生します。
登録免許税は、新築建物の課税標準額（構造・種類などで地域ごとに定められています）の4/1000、住宅用家屋の場合は1.5/1000と決められています。
また、住宅用家屋で、長期優良住宅、低炭素住宅等の場合は1/1000の税額となっています。
司法書士手数料は、登録免許税額により増減しますが、4万円程度が相場です。新築物件の場合には、建物表題登記の土地家屋調査士手数料等が発生する場合があります。