家の売却にかかる税金！内訳や計算方法、得する特例制度を分かりやすく解説

家の売却で多くの方が悩むのが税金の問題です。家を売却すると税金が発生しますが、複数の要素を考慮したうえで計算をしないと正確な金額は出せません。
そのため、税金が発生する項目を一つひとつ理解しておく必要があります。

本記事では、家の売却で発生する税金の内訳や、譲渡所得税の計算方法、得する特例制度を徹底解説します。売却後の資金計画が立てやすくなるので、ぜひ参考にしてみてください。

• 家の売却には税金がかかる
• 家の売却で発生する税金
• 家の売却で譲渡所得を得たときの税金を計算する方法
• 家を売却した時に所得税がかからない！税金が控除される特例制度
• 確定申告は必要？家を売却した時の税金に関する注意点
• 家を売却したときの税金は賢く節税しましょう

家の売却には税金がかかる

家の売却にかかる税金は、売却手続きの過程で発生する税金と、利益が出た時に発生する税金があり、全ての項目で発生するわけではありません。
そのため、必要な税金の額を正確に把握するために、それぞれに課税される税金を確認しておきましょう。

特に、譲渡所得の金額は税金に大きな影響があるので、算出方法の理解が必要です。譲渡所得は、売却した金額がそのまま課税されるわけではありません。

なぜなら、取得費用や譲渡費用の額、税金を控除してくれる特例制度により課税される金額が変化するからです。次項より解説する家の売却で発生する税金を参考に、資金計画を立てたうえで家の売却を進めましょう。

家の売却で発生する税金

家の売却で発生する税金を「必ず発生する税金」「場合により発生する税金」に分けて解説します。

必ず発生する税金

まずは必ず発生する税金の「印紙税」と「手数料の消費税」から解説します。

■印紙税
印紙税とは、商取引などで使用する文書に対して課税される税金です。住宅購入時には売買契約書に貼り付けて使用します。 印紙税は収入印紙購入時に支払うことになります。

不動産売買契約書の印紙税の税額は以下のとおりです。

契約金額	税金（軽減税率）
500万円〜1,000万円以下	1万円（5千円）
1,000万円〜5,000万円以下	2万円（1万円）
5,000万円〜1億円以下	6万円（3万円）
1億円〜5億円以下	10万円（6万円）
5億円〜10億円以下	20万円（16万円）

軽減税額：2024年3月31日まで適用（不動産売買契約書）

参考：国税庁（不動産売買契約書の印紙税の軽減措置）
参考：国税庁（印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで）

このように、契約金額が高くなると税金も高くなります。上記の税金を納めなければ「過怠税」として契約金額の3倍の支払いを求められる可能性があるので注意しましょう。


■手数料の消費税
2022年7月時点では、消費活動に対し国税7.8％、地方税2.2％の計10％の消費税がかかります。 家の売却に関しては、不動産会社の仲介手数料や司法書士の手数料が消費税の対象になります。

また、個人の家は売却自体に消費税はかかりませんが、投資用物件の場合は消費税を支払うことになるので注意してください。

場合により発生する税金

続いて場合により発生する税金です。
下記のケースに当てはまらない場合は税金を支払う必要はありません。

■抵当権抹消の登録免許税
抵当権とは、住宅購入時に金融機関が設定する権利のことです。 ローンを完済するまでは不動産の権利は金融機関にあります。
そのため、家を売却するためにはローンの残債をすべて支払うのが基本です。そして、抵当権を抹消する際には「土地と建物にそれぞれ1,000円」の登録免許税がかかります。

■所得税、住民税、復興特別所得税
譲渡所得が発生した時は上記3つの税金がかかります。譲渡所得の金額によっては高額な税金の支払いが必要になる項目です。

しかし、物件の売却金額がそのまま譲渡所得になるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引く必要があります。

また、要件に当てはまれば「3,000万円の特別控除」を利用することも可能です。
控除の額が譲渡所得以上であれば、税金が発生することはありません。詳しい譲渡所得の算出方法や税金の計算方法は、次項で紹介します。

家の売却で譲渡所得を得たときの税金を計算する方法

税金を正しく計算するためには譲渡所得を算出する必要があります。
そして、譲渡所得を算出するためには、
●収入金額
●取得費用
●譲渡費用
を用いて以下のように計算します。

譲渡所得=収入金額−（取得費用＋譲渡費用）

収入金額とは、家を譲渡した際の売却代金のことを指します。
ここでは「取得費用」と「譲渡費用」の算出方法を解説します。

取得費用の求め方

取得費用は「売却予定の住宅購入に要した費用」のことです。
取得費用には、以下の項目が含まれます。
●物件購入代金や建築代金
●不動産取得税
●登記費用
●印紙税
●仲介手数料
●測量費や土地の造成費用
上記に加え、資産価値を経年にそって修正する「減価償却」の計算が必要です。

譲渡費用の求め方

譲渡費用は「物件の売却にかかった費用」のことです。
費用に含まれる項目は以下のとおりです。
●印紙税
●仲介手数料
●建物の取り壊し費用
●借り主がいた場合の立退き料
以上を計算し、譲渡所得を計算してみましょう。

譲渡所得税の求め方

譲渡所得税を求める計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税＝譲渡所得−特別控除額✕税率

譲渡所得から、適用条件を満たす場合は3,000万円の特別控除を差し引き、残った金額に税率をかけます。

所有期間による税率の違い

譲渡所得税の税率は、所有期間で以下のように異なります。

所有期間	税率
短期譲渡所得 （所有期間5年以下の土地と建物）	39.63％ （所得税30％、住民税9％、復興所得税0.63％）
長期譲渡所得 （所有期間5年超の土地と建物）	20.315％ （所得税15％、住民税5％、復興所得税0.315％）

上記の税率を譲渡所得に掛けると、譲渡所得税が算出されます。また所有期間は、売却した年の1月1日時点が基準です。

家を売却した時に所得税がかからない！税金が控除される特例制度

家の売却には高額な税金が必要になる場合があります。
そのため、特例制度の内容を理解して税金対策を行うことが大切です。譲渡所得の金額次第で税金が無料になる可能性もあるので、よく確認しておきましょう。

3,000万円の特別控除

正式には「居住用不動産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。
居住用財産を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる制度です。譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金の支払いは必要ありません。

家の売却時に活用したいお得な制度ですが、
●買い替え時の住宅ローン控除
●損益通算と繰越控除
●マイホームの買い換え特例
とは併用できません。

10年超所有軽減税率の特例

10年を超えて所有している「居住用不動産」を売却する際に出た利益に対する、譲渡所得税の税率が低くなる特例です。
6,000万円を境に以下のようになります。

譲渡所得	税率
6,000万円以下の部分	・所得税：10.21％ ・住民税：4％ ・合計：14.21％
6,000万円以上の部分	・所得税：15.315％ ・住民税：5％ ・合計：20.315％

10年超所有軽減税率は「3,000万円の特別控除と併用できる」ので、同時に活用することで大幅な税金対策になる可能性があります。

損益通算と繰越控除

損益通算とは、家の売却による損失分を「所得税や住民税から差し引くことができる制度」です。 所得税や住民税が少なくなると、その分課税金額も少なくなり税金は安くなります。 そして、損益通算しきれない損失を「売却した年と合わせて最長4年間繰り越せる」制度が繰越控除です。

たとえば、600万円の損失があり1年で約200万円の損益通算しかできない場合でも、4年間かけて所得税や住民税から差し引けることになります。

また、家の売却時の損益通算と繰越控除には、ローン残高が残っている住宅を売却した時に利用できる「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と、家の買い替え時に利用できる「マイホームの買い換えの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」があります。
それぞれ条件が異なるので確認しておきましょう。

確定申告は必要？家を売却した時の税金に関する注意点

家を売却した時には、確定申告を忘れずに行いましょう。確定申告が必要なケースは以下の3つです。
●譲渡所得を得た時
●譲渡損失が出た時（特例を利用したい人は必須）
●3,000万円の特別控除を利用した時

確定申告のタイミングは「不動産を引渡した日の翌年2月16日から3月15日頃」です。 故意に確定申告をしないと脱税になる可能性があるので必ず行うようにしましょう。

家を売却したときの税金は賢く節税しましょう

家を売却したときの税金を算出するには、複雑な計算が必要です。
資金計画にずれが出ないように、正しい算出方法や控除の内容を把握しておく必要があります。この記事で紹介したことの他にも、さまざまな注意点があるので、税金に関する不安がある方は信頼できる税理士に相談してみましょう。

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