宅地建物取引業と不動産業はどう違うの？わかりやすく解説します

アパートやマンションを借りることを検討していたり、土地を買って注文住宅を建てようと考えていたりする場合は、まずは不動産会社に相談することがほとんどでしょう。 しかし、不動産会社について調べていると、宅地建物取引業と不動産業がどう違うのか分かりづらく、混乱する人もいるかもしれません。そこでこの記事では、宅地建物取引業と不動産業の違いについて、分かりやすく解説します。

• 保証人・連帯保証人の違いとは？
• 宅地建物取引業とは？
• 宅地建物取引士とは？
• 宅地建物取引業者に支払う報酬額の決まり方
• 宅地建物取引業者・宅地建物取引士への監督処分

保証人・連帯保証人の違いとは？

まず、不動産業とは、不動産に関する取引を全般的に扱う業種を指す言葉です「何をするか」を基準にして細かく分類し、表にまとめました。

不動産売買業	一戸建て、アパート、マンション、土地などの不動産の売買を手掛ける。
不動産仲介業	不動産を買いたい人・売りたい人や貸したい人・借りたい人をつなぐ。
不動産賃貸業	自らが貸主となって土地や建物の不動産を貸し、賃料を得る、大家業。
不動産管理業	分譲・賃貸マンションなど物件の管理をする。入居者からの賃料の集金やトラブル対応まで業務はさまざま。

詳しくは後述しますが、宅地建物取引業にあたる業務はこれらのうちごく一部です。つまり、不動産業のほうが宅地建物取引業より広い概念を指します。

宅地建物取引業とは？

法律上、宅地建物取引業(宅建業)は以下のように定義づけられています。

宅地建物取引業法　第二条 二　宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
出典： 宅地建物取引業法

つまり、先ほど紹介した不動産業の分類の中では、不動産売買業、不動産仲介業に相当する業務を行うのが宅地建物取引業です。なお、宅地建物取引業法を営むには、国土交通大臣または都道府県知事から免許を受けなくてはいけません。

違いは以下の通りです。

• 1つの都道府県だけに事務所を設置して宅建業を営む場合：
  当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事
• 複数の都道府県にまたがって事務所を設置して宅建業を営む場合：
  国土交通大臣

宅地建物取引士とは？

宅建業を営むには、宅地建物取引士が不可欠です。
宅地建物取引士とは、合格率約15～18％の試験に合格し、かつ都道府県知事の登録を経て、宅地建物取引士証の交付を受けた人を指します。略称は「宅建士」です。

宅建士には、以下の3つの独占業務が認められています。

1. 重要事項の説明
2. 重要事項説明書(35条書面)への記名・押印
3. 契約書(37条書面)への記名・押印

また、不動産会社が宅建業免許を受けるためには、一定数以上の宅建士を確保しなくてはいけません。
1つの事務所(店舗、営業所、オフィスなど）に設置すべき成年かつ専任の宅建士の数は、事務所全体で業務に従事する者の5分の1以上とされています。

例えば、宅建業に従事する者が16名いる事務所の場合、5分の1は3.2にあたるため、宅建士は4人以上いなくてはいけません。
なお「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」(モデルルームや住宅展示場など)であれば、その場所で業務に従事する者の人数に関係なく1人以上となっています。

不動産会社やハウスメーカーでは宅建士試験に合格するのが昇進条件となっていたり、資格手当の対象となったりすることもありますが、前提として「宅建士がいないと宅建業は営めない」という事情があるのも関係しているでしょう。

仮に試験に合格し、宅建士として登録したとしても、自己破産した場合は宅建士免許を返納しなくてはいけません。ただし、復権を得れば再び登録はできます。一般的には3～6カ月程度かかると考えましょう。

宅地建物取引業者に支払う報酬額の決まり方

宅建業者に宅地・建物の売買または交換、宅地・建物の売買、交換、または賃借の代理・媒介を依頼した場合は、報酬を支払わなくてはいけません。

売買契約の場合

売買契約において、一方の依頼者(売主または買主)から受け取る報酬＝仲介手数料の上限額は、国土交通省が定める報酬額表によれば、以下の通りとなっています(宅地建物取引業法第46条)。

• 取引価格のうち200万円までの部分：5％
• 取引価格のうち200万円から400万円までの部分：4％
• 取引価格のうち400万円を超える部分：3％

これだと計算しづらいので、計算しやすいようにまとめたものが速算表です。

以下の表に当てはめて計算しましょう。

不動産の取引価格	仲介手数料の上限
200万円までの部分	取引価格×5.5%
200万円から400万円までの部分	取引価格×4.4%
400万円を超える部分	取引価格×3.3%

たとえば、取引価格が5,000万円だった場合は

200万円×5.5%+200万円×4.4%+4,600万円×3.3%＝171万6,000円

となります。

賃貸契約の場合

一方、賃貸契約の場合、仲介手数料は以下のルールで決まります。

原則	借主と貸主から家賃0.5カ月分ずつ、合わせて家賃1カ月分が上限。
例外	仲介依頼の成立まで家主と借主の承諾があれば、一方に対して家賃1ヵ月分を仲介手数料として請求しても良い。

宅地建物取引業者・宅地建物取引士への監督処分

仮に、宅建業者や宅建士が業務遂行にあたり、何らかの問題を起こした場合は、監督処分が行われます。

宅建業者への監督処分

まず、宅建業者(不動産会社など)への監督処分は、以下の3種類です。

• 指示処分：
  免許権者(国土交通大臣や都道府県知事)が必要な指示をすること。処分としては一番軽い。
• 業務停止処分：
  1年以内の期間を定めて、その業務の全部または一部の停止を命じること。
• 免許取消処分：
  宅建業免許が取り上げられてしまうこと。

指示処分、業務停止処分は免許権者および業務地の知事が下せますが、免許取消処分を下せるのは免許権者のみです。なお、これらの処分に関しては、受ける理由(処分事由)も明確に定められています。


＜宅建業者＞指示処分事由

1	宅建業法・住宅瑕疵担保履行法に違反したとき

＜宅建業者＞業務停止処分事由1

1	宅建業法・住宅瑕疵担保履行法に違反したとき
2	宅建士が、監督処分を受けた場合において、宅建業者の責めに帰すべき理由があるとき
3	宅建業法の一部規定に違反したとき
4	住宅瑕疵担保履行法の保証金の供託義務、不足額の供託義務に違反したとき
5	指示処分に従わないとき

＜宅建業者＞業務停止処分事由2

6	宅建業法の規定に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき
7	宅建士が、監督処分を受けた場合において、宅建業者の責めに帰すべき理由があるとき
8	営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が業務の停止をしようとするとき以前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき

＜宅建業者＞業務停止処分事由3

9	法人である場合において、その役員又は政令で定める使用人のうちに業務の停止をしようとするとき以前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至ったとき
10	個人である場合において、法令で定める使用人のうちに業務の停止をしようとするとき以前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至ったとき

＜宅建業者＞必要的取消事由1　※必ず取り消さないとだめ

1	免許換えを怠ったとき
2	廃業の事実が判明したとき
3	禁錮以上の刑に処されたとき
4	不正手段によって免許を受けたとき
5	成年被後後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者となったとき

＜宅建業者＞必要的取消事由2　※必ず取り消さないとだめ

6	宅建業に違反・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反・刑法（傷害罪、障害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪）の罪を犯した ・暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯した 上記に該当することにより、罰金の刑に処せられたとき
7	営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む）が免許欠格事由に該当することとなったとき

＜宅建業者＞必要的取消事由3　※必ず取り消さないとだめ

8	法人でその役員または政令で定める使用人が、免許欠格事由に該当することとなったとき
9	個人で政令で定める使用人が、免許欠格事由に該当することとなったとき
10	免許を受けてから1年以内に事業不開始、または1年以上事業を休止したとき
11	業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いとき、または業務停止処分に違反したとき

＜宅建業者＞任意的取消事由　※取り消されないケースもある

1	営業保証金供託の届出がないとき
2	宅建業者の事務所所有地や宅建業者の所在を確知できないとき
3	宅建業免許の条件に違反したとき

宅地建物取引士への監督処分

宅建士についても、宅建業者と同様、
以下の3種類の監督処分が設けられています。

1. 指示処分：
   免許権者(国土交通大臣や都道府県知事)が必要な指示をすること。処分としては一番軽い。
2. 事務禁止処分：
   指示処分に違反したり、指示処分に従わなかったりした宅建士に対し、1年以内の期間を定めてその取引事務の遂行を禁止する。
3. 登録消除処分：
   宅建士証の都道府県知事または国土交通大臣への返納を命じられる。ただし、宅建士試験の合格が取り消されるわけではないため、消除処分を受けた日から5年以降であれば再び登録することは可能。

指示処分、事務禁止処分は免許権者および業務地の知事が下せますが、登録消除処分を下せるのは免許権者のみです。
宅建業者の場合と同様、処分を受ける理由(処分事由)については厳格に定められています。

＜宅建士＞登録消除処分

1	宅建士登録の欠格事由に該当したとき
2	不正手段により宅建士登録を受けたとき
3	不正手段により宅建士証の交付を受けたとき
4	事務禁止処分事由に該当し情状が特に重いとき
5	事務禁止処分に違反したとき

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