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「更地渡し」土地売買時の注意点とは?費用負担など交渉ポイントも解説

記事監修者

 神戸ブライト法律事務所
弁護士 岡田和也

【最終学歴】同志社大学 法学部 法律学科

【専門分野】不動産 相続 交通事故(重点的取扱分野)



平成19年(2007年)9月に弁護士登録。
その後、約15年間の実務経験を積む。
民事事件においては、特に、不動産、相続、交通事故に関する対応を得意としている。
相続に関しては、平成25年(2013年)9月に、非嫡出子の相続分を定めた民法第900条第4号ただし書きを違憲と判断する最高裁判所決定を、日本で初めて獲得。
メガバンクにおけるセミナー講師として数十回登壇しているが、話が具体的かつ分かりやすいと好評を博している。

URL http://www.kobebright.jp



土地売買において、更地渡しの売買契約が締結される場合があります。
建物(上物)がある場合は売主が更地とするのか、引き渡し後買主が更地とするのかは売買交渉において大きなポイントです。交渉方法や費用負担の決め方における注意点をお伝えします。

更地渡しとは何か



更地渡しとは、土地の売買契約が締結された際に売り手が更地状態にしてから買い手に引き渡すことです。更地とは建物(以下、「上物」といいます。)がない状態で、一般的にはショベルカーなどで整地している状態を指します。上物がある状態での引き渡しは買い手の用途が制限されるだけではなく、万が一買い手が解体をするときには費用は買い手持ちとなります。買い手は更地渡しの土地売買を望むため、更地渡しが完了すると本契約を結ぶという条件付き契約のケースもあります。

そのため上物ありの案件が不動産の売買相場に出ても敬遠されることがあるほか、買い手から建物解体費用の減額を求められることもあります。それを避けるためには、あらかじめ売り手が解体工事をして更地にしてから売買するということになります。

更地の費用は土地の面積にもよりますが、一般的には、40坪の土地で100万円から300万円ほどです。解体においてショベルカーが入るか、工事しやすい広めの道路に面しているかなどによって費用は変動します。業者によって費用も変わるため、必ず複数の業者から相見積もりをとって依頼することが大切です。不動産仲介の担当者に頼めば適切な業者を紹介して貰うことも可能です。

また解体した上物は、解体したことを明らかにする「滅失登記」の手続きをしなければなりません。所有権移転時にも登記手続きをするため合わせて対応するケースも多いですが、解体と引き渡しが離れている場合は個別の対応が必要な場合も多いため注意しましょう。このあたりは、土地家屋調査士や司法書士という専門家と連携して進めていくことになります。

上物は地面の上の目に見える部分のほか、地面の下にある「基礎」の部分もあります。更地渡しにおいては、この地中の部分をどうするかが解体のポイントです。解体における基礎などの残置物を地中埋設物といいますが、更地渡しの場合に地中埋設物まで撤去するか否かは、一義的には決まっていません。不動産取引に慣れていないと、地面の下に物が埋まっているとは想定できないため、プロの目が必要な部分です。

なお、地中埋設物として埋まっている物は基礎に限りません。解体された材料や、時にはタイヤなどが埋まっていることもあります。解体業者に話を聞くと、どのように考えても過失ではなく、故意で埋めたのではないかと思う事例も少なくないようです。今回の契約における売り手ではなく、更に前の所有者が埋めていたという場合もあります(往々にして、この方との連絡はつきません)。買い手は売買希望の土地が契約に至る際に、上物をどうするのか、更地渡しを経ての売買なのか否かを必ず確認しましょう。更地渡しが定められていた場合は、地中埋設物をどうするかも大切な確認ポイントです。

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更地渡しの負担費用はどうやって決めるのか?交渉ポイント

更地渡しの場合、解体工事の費用を売り手が負担するか、買い手が負担するかは決まっておらず、当事者同士で話し合って決める必要があります。一般的には売り手が負担することが多いですが、中には希少ですが按分でお金を出したり、買い手が出す場合もあります。

買い手として売り手に更地渡しを希望する場合は、なあなあにして契約を進めるのではなく、解体工事を条件にすることを忘れないようにしましょう。解体工事や更地渡しを合意せず契約に進むことや、売買契約書に明記しないことは高いリスクを含みます。

売り手の場合は買い手がつかない前から解体工事をするのも売買契約に向けたひとつの戦略ですが、後に買い手が上物残存(そのまま)を希望する確率もゼロではありません。一般的には買い手が現れてから解体工事の有無を決めますので、きちんとコミュニケーションを取って進めるようにしましょう。


更地渡しで重要な契約不適合責任

更地渡しで最も必要なのは契約不適合責任です。契約不適合責任とは不動産の売買において、売買契約時に土地の問題点が見つかった際に、発生した損害賠償等の責務を売り手が負うという民法のルールです。

土地の売買で契約不適合責任が問われる代表的な例が、地中埋設物です。売買契約時に売り手による土地の調査があったものの何も異常が報告されず、引き渡しが行われてから契約不適合が発見された場合、法律により売り手の責任が確定するものです。

売り手と買い手の間でどちらの負担かと争っていると時間も無駄になり、裁判に至ると訴訟費用も必要になるなど、双方にデメリットが大きいです。そこで契約不適合の事実を知ったときから1年以内に契約不適合を通知すれば、売り手の責任が確定します。責任内容は、①契約解除、②損害賠償、③履行の追完、④代金減額です。2020年4月の民法改正前は責任の内容が契約解除と損害賠償のみで、契約解除については、瑕疵(不具合)があるために買い手の購入した目的が達成できないときに限り契約の解除が認められました。民法の改正により、より買い手をフォローする法律に変わった流れです。


更地渡し売買時のトラブルを解決する方法



更地渡しの際にトラブルが発生してしまったとき、当事者同士で紛争をするのはお勧めではありません。土地売買という大きなお金が動いているうえ、感情的になることも多いです。不動産の売買のため、不動産仲介の担当者が間に入ることがありますが、不動産取引の仕組みで売り手側と買い手側とに分かれるため、あまり当事者同士の紛争と変わらないでしょう。

争いを最小限にするポイントは、早めに弁護士に間に入ってもらうことです。客観的に見て争点が何かが可視化されることに加え、妥協点も見つけやすくなります。民事訴訟では本人同士が参加しないことも多いため、双方が感情的になることも少なくなるでしょう。

契約不適合責任によりトラブルになった場合は、法律が関わっているため、より弁護士に相談する必要があります。当事者以外の弁護士ではない人が契約不適合責任を追及するため相手と交渉する場合、非弁行為となり弁護士法違反にあたるリスクもあるため注意しましょう。

問題のない更地の探し方

更地渡しをする際は、売り手と買い手の間でリスクを顕在化させて詳細を詰めないことは、先々へのリスクになるという考え方が大切です。民法に契約不適合責任はありますが、賠償責任を受けた売り手はもちろん、買い手も購入した不動産を活用できず、売り手との人間関係も崩れ、そもそも裁判で著しく日常の仕事が影響を受けるなど、マイナス点が多いです。更地渡しで後悔することがないように、更地の状況と考えられるリスクを必ず可視化して、不動産取引に臨みましょう。

注文住宅を建てるための土地探しは、一般公開されていない非公開物件情報も含めて、Web上の全売土地物件からまとめて探せる土地探しアプリ「ランディ」の活用がお勧めです。ランディPRO導入店でアカウントを発行して貰うと、自宅でスマホでも非公開物件情報を探すことができます。

まずはランディPROを導入しているハウスメーカーや工務店などの建築会社の確認から始めましょう。土地探しの成功の鍵は、情報収集からではなく既にまとめて探せる状態から、検討を開始することで希望する注文住宅を建てられる土地を購入できる可能性が高まります。
ランディで見つけた気になる土地が更地渡しの場合、不動産仲介の担当者と相談しながら、リスクを排除した不動産取引を進めていきましょう。

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