注文住宅の家づくりは何から始める？住宅ローンや土地探しの流れを解説

これから土地を購入して注文住宅を建てる場合は、土地付きの建売住宅を購入する場合と住宅ローンの組み方などに違いが見られます。

この記事では、土地探しからの注文住宅を検討している方に向けて、家づくりの流れを紹介します。

注文住宅を建てるための手順

• ①注文住宅に求める要望整理
• ②注文住宅の資金計画
• ③注文住宅の土地探し
• ④注文住宅の土地契約・融資を受ける
• ⑤ハウスメーカー・工務店を選ぶ
• ⑥ハウスメーカー・工務店と請負契約を締結
• ⑦住宅ローンを申請・契約
• ⑧注文住宅を建てる
• ⑨注文住宅の完成

①注文住宅に求める要望整理 ～家族でどんな家に住みたいかを考える～

注文住宅は、間取りや設備などを一から自分達で選べることが良い点です。
家族が快適に暮らせる家づくりについて、家族で話し合いながら進めていきましょう。

おすすめする方法としては、以下のようなものがあります。

• 1. インターネットや雑誌などで家に関する情報をリサーチする
• 2. 家族全員がそれぞれの希望を出し合う
• 3. 現在の家で使いづらい点を挙げる

具体的に「家づくり」とはどのようなものかということを知るために、インターネットで検索してイメージをつかみましょう。大手ハウスメーカーの公式サイトでは、最新のデザインや住宅設備が掲載されているため、目を通すだけでも参考になります。インテリア雑誌や住宅情報誌などの専門的な雑誌もおすすめです。専門家の意見やアドバイスを知ることができます。

みんなで住む家を建てるため、家族全員が自分の希望を出し合うことも重要です。
全ての要望が通るわけではありませんが、話し合いを重ねることでそれぞれの理想とする家に近づけます。マイホームは長く住むことになるため、各自が居心地良く暮らせる環境が必要です。

現在の住まいの使いづらい点を話し合い、新しく建てる家では改善できるようにしましょう。 例えば以前の家では寝室からトイレが遠く、夜中のトイレが億劫だった場合には、寝室の近くにトイレを設けるといったところです。

なるべく生活しやすい動線を考えて、みんなが過ごしやすい家にしましょう。

②注文住宅の資金計画 ～気になる支払いのタイミングは？～

注文住宅を建てる際に必要となる主な費用は以下の通りです。

• 土地購入費
• 本体工事費
• 別途工事費
• 諸費用

注文住宅を建てるための土地がない場合は、土地を購入する費用がかかります。 建築工事費用には、建物本体にかかる「本体工事費用」と、本体以外にかかる「別途工事費用」がかかることが一般的です。

諸費用には、建築確認申請費用・登記関連費用・火災保険料・仲介手数料などが必要となります。諸費用の目安は、土地の購入代金と注文住宅の建築費用を合計した金額の10％〜12％前後が一般的です。

資金計画の際には頭金を支払うのか、住宅ローンを組むのか、どのくらいの予算の家にするのかを検討します。 住宅ローンの頭金が多いほど総返済額が少なく、ローン返済の負担が軽くなります。

なお、土地を購入する場合の支払いのタイミングは以下のように5回程度に分けられることが一般的です。

• 1. 土地代金（工事契約の前に用意）
• 2. 契約金（契約金額の1/4または10%程度）
• 3. 着工金（契約金額の1/4または30%程度）
• 4. 上棟金(契約金額の1/4または30%程度)
• 5. 竣工時(契約金額の1/4または残金)

③注文住宅の土地探し ～ライフスタイルと希望条件から探す～

失敗しない土地の探し方は、豊富な情報量から自分達のライフスタイルと希望条件から探すことです。
例えば、電車通勤で都心の会社に毎日通う共働き夫婦の場合は、なるべく駅から近い立地を選ぶと良いでしょう。子育て中のファミリーならば、周辺に保育園や小中学校などがある土地の方が生活しやすいです。

ランディ アプリを利用することで、自宅でも非公開物件も含めてアプリ上で土地探しが簡単にできます！

希望条件（建てたい家の広さ、土地予算、生活圏内 等）を入力すると、地図上に該当物件情報が全て表示されるため、自然と検討範囲が広がり、今までは見えてこなかった自分に合った土地に出会うことができます。

④注文住宅の土地契約・融資を受ける ～土地購入時の融資の流れ～

建売住宅は最初から「土地＋建物」で住宅ローンを組めますが、注文住宅で先に土地を購入する場合、土地だけでは住宅ローンが組めません。 その際には、「土地先行融資」と「つなぎ融資」のいずれかを利用することになります。

土地先行融資とは、住宅への融資の前に土地部分の融資を先行して借りられるローンのことです。土地の抵当権登記が必要となりますが、住宅ローンの金利で借りられるため、つなぎ融資より金利が低く抑えられます。

つなぎ融資は住宅ローンが実行される日までに、一時的な借入として利用する融資のことです。住宅ローンが実行されたら元金と利息をまとめて返済し、住宅ローンを1本化します。つなぎ融資の金利は土地先行融資よりやや高めで2%～4%が一般的です。

⑤ハウスメーカー・工務店を選ぶ ～予算、工法、性能から見極める～

家を建てる際には、ハウスメーカーと工務店、設計事務所の中でもどの会社に依頼するのか迷ってしまうものです。 得意な工法やデザイン、性能面を比較しながら建築会社を選ぶようにしましょう。総合住宅展示場の見学、完成見学会、オーナー宅（入居宅）見学会やイベント参加などを積極的に行うことがポイントです。

ハウスメーカー、工務店、設計事務所には、それぞれ特色があります。
ハウスメーカーは全国規模で店舗を展開し、デザインや仕様が一定の規格内で設計・施工されていることが特徴です。提案力が高く、アフターサービスも充実しているため、建てた後のフォローが手厚いことが多いです。

工務店はハウスメーカーよりも地域に寄り添った規模が小さい会社が多く、価格が比較的安価な点が特徴です。 規模が大きいハウスメーカーよりも広告宣伝費や人件費などが価格に上乗せされていないため、比較的お得な価格でマイホームを実現できます。

設計事務所は建物の設計や監理をする建築家がいる事務所を指しており、設計の自由度やデザイン性が高いことが魅力です。こだわりが詰まったマイホームを建てたい人に向いています。

⑥ハウスメーカー・工務店と請負契約を締結 ～契約書の確認ポイント～

ここでは、建築会社と締結する契約書の確認すべきポイントについて解説をします。
注文住宅を購入する際は、建築会社と施主との間で建築工事請負契約を締結しますが、トラブルが発生した場合には契約書に記載された内容に基づいて解決していくことになります。したがって、契約書に記載されている内容は重要です。

契約書で確認すべきポイントは以下の通りです。

• 工事スケジュール（着工日、完成日、引渡し日）
• 代金の支払時期と金額（建物のみの場合は通常、4回に分割）
• ローン特約（住宅ローンの審査が通らなかった場合契約を白紙に戻せる）
• キャンセル時の違約金（契約解除についての違約金の額が記載）
• 保証・アフターサービス（保証・アフターサービスの内容が記載）

工事請負契約をする際に、添付資料として渡される以下の書類もよく確認してから契約をします。

• 工事請負契約約款（トラブルが発生したときの対処方法が記載）
• 設計図書（平面図、立面図、給排水図など）
• 仕様書（設備や内外装の部材が記載）
• 見積書（工事費用の詳しい内訳が記載）

⑦住宅ローンを申請・契約 ～手続きの流れ、必要書類、支払い開始予定～

住宅ローンの手続きの流れと必要書類などについて解説をします。

住宅ローンの申し込みから実行までは約1ヶ月かかることが一般的です。
手続きの流れは以下のようになります。

• 1. 金融機関に住宅ローンを相談
• 2. 事前審査（仮審査）
• 3. 本審査
• 4. 契約手続き
• 5. 融資の実行

新規借入れにおける一般的な必要書類は以下の通りです。

• 本人確認書類（運転免許証・住民票・健康保険証など）
• 収入確認書類（源泉徴収票・所得税の確定申告書・法人税の確定申告書など）
• 物件に関する書類（不動産売買契約書・建築工事請負書・不動産登記簿謄本など）
• 団体信用生命保険関連書類

不動産売買契約書や建築工事請負書は原本を提示することになります。

住宅ローンの返済開始日は金融機関により異なりますが、融資実行日の翌月または翌々月から返済が開始される場合が多いです。

⑧注文住宅を建てる ～間取りや設備を決めて施工開始～

注文住宅の計画～着工～竣工までは、以下の流れで行われます。

• 1. 資金計画と家のイメージを考える
• 2. 建築会社選び、土地探し
• 3. 設計プラン・見積りを確認
• 4. 設計契約ないし工事請負契約
• 5. 間取りや設備、詳細設計を決める
• 6. 着工開始
• 7. 上棟
• 8. 竣工・引渡し

注文住宅は建築計画を立て始めてから引渡しまでには8ヶ月～15ヶ月年程度かかることが一般的です。したがって、子供の入学などに合わせて家を建てるときは、余裕を持って計画をする必要があります。

⑨注文住宅の完成 ～施主検査・竣工検査・引き渡し～

新築住宅が完成したときには、建物が契約通りに建てられているかを確認する必要があります。完成検査から引渡しまでの流れはこちらです。

• 1. 建物の完成
• 2. 建築会社の社内検査
• 3. 施主検査（完成検査）
• 4. 手直し工事（補修工事）
• 5. 施主検査（再確認）
• 6. 引渡しと残代金の支払い
• 7. 引越し

建築会社による社内検査が完了した後は、施主検査による検査を実行します。
施主検査で特にチェックしておきたい点は以下の3つです。

• 1. 傷・ひび割れ・すき間など施工品質に問題がないか
• 2. 建具や設備がきちんと作動するか
• 3. 設計図と同じように施工されているか

施主検査のときには建物を隈なく確認して、問題がないかどうかをチェックしましょう。

まとめ

注文住宅は建てる際に土地から探す場合は、スケジュールに余裕を持って建築計画を進めていくことが必要です。土地探しと並行して、設計プランを検討することで「購入した土地に希望する家が建てられなかった！」というような後悔をしないようにしましょう。自分の希望に合った家づくりをするためには、土地を効率よく探すことが重要となります。

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