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住宅ローン審査をパスするには?借入限度額の目安を年収別に解説!

住宅ローンを組んで不動産を購入する際は、借入金額に見合った年収が求められます。 購入価格と合致した年収のほか、勤続年数やローンに占める返済の比率も重要です。 本記事では、住宅ローンの審査をパスする秘訣や、借入限度額の範囲を年収別にご紹介します。

借入可能限度額・年収倍率は地域によって大きく異なる


以下の3つの項目を満たしたとき、住宅ローン審査に通る確率は高くなります。
① 借入可能限度額
② 年収倍率
③ 返済比率


① 借入可能限度額

契約者の年収や家族構成、職場の勤続年数などから決定される金額です。審査の際には、以下にあげる年収倍率と返済比率が適正であることが求められます。

② 年収倍率

住宅ローンの借入額が、物件購入時の年収の何倍であるかを示す数値です。
代表的な住宅ローンである『フラット35』における年収倍率は以下の表の通りです。


■フラット35利用者の年収倍率(2020年度)
参照: 住宅金融支援機構「2020年 フラット35利用者調査」
所要資金 平均世帯年収 年収倍率
新築マンション 4,545万円 789万円 7.0倍
土地付き注文住宅 4,397万円 635万円 7.4倍
中古マンション 2,971万円 586万円 5.8倍
中古戸建て 2,480万円 495万円 5.5倍

フラット35における年収倍率の平均は、新築物件で7.0~7.4倍、中古物件で5.5~5.8倍となっています。
また、土地付き注文住宅については、平均世帯年収・年収倍率ともに中古戸建てを大きく上回っており、所要資金は1.77倍を記録しています。


③ 返済比率

収入(手取り)に占める家賃(年間)の割合です。
いずれの年収においても、理想的な比率は30%以下とされていますが、収入が高いほど借入可能額上限は高くなり、400万円以上では35%以下(※1)、600万円以上では40%以下(※2)となっています。

※1 フラット35
※2 民間住宅ローン


家賃の目安は月収(手取り)の3分の1

いずれの年収においても、住宅ローンの返済比率は、月収(手取り)の30%以下が望ましいです。
手取りは収入全体の8割であるため、年収・月収に占める理想的な割合は25%以下となります。


年収・月収別の理想的な月々の返済額は、下記の表の通りです。
年収手取り 月収 月収
手取り
理想的な
月々の
返済額家賃
返済
比率
300万円 240万円 25万円 20万円 7.5万円 30%
400万円 320万円 33万円 25万円 9.4万円 30%
500万円 00万円 42万円 33万円 14.6万円 35%
600万円 480万円 50万円 40万円 17.5万円 35%
700万円 560万円 58万円 46万円 23.3万円 40%
800万円 640万円 66万円 53万円 26.6万円 40%
※返済期間:35年、返済方法:元利均等返済、金利:1.310%(全期間固定金利)、ボーナス払い:なし、他借入:なし

毎月の収支において、家賃に費やせる割合は、年収と比例して上がる傾向があります。 そのため、年収300万と600万でも、返済比率の違いなどから、適用できる家賃は2倍以上の差が開きます。


住宅ローンの借入限度額を年収別に解説!

ここからは、ローンとして組める借入限度額を年収別に解説します。 いずれの年収においても、以下の項目は統一して計算しています。

ローン期間:35年
返済方式:元利均等方式
金利:1.310%(全期間固定金利)
ボーナス払い:なし
他借入:なし
利息割合:28.1%

また返済比率については、年収別にそれぞれ設定されています。


■年収300万円の借入限度額は2,500万円

     
借入額2,500万円
ローン期間 35年
月々の返済額 74,834円
返済比率 29%
金利 1.310%(全期間固定金利)
返済方式 元利均等方式
総返済額 3,143万円
利息割合 19.8%
世帯年収が300万円の場合、月74,834円の家賃で「2,500万円」まで借り入れを行うことができます。


■年収400万円の借入限度額は3,200万円

     
借入額3,200万円
ローン期間 35年
月々の返済額 95,028円
返済比率 30%
金利 1.310%(全期間固定金利)
返済方式 元利均等方式
総返済額 3,991万円
利息割合 19.8%
世帯年収が400万円の場合、月95,028円の家賃で「3,200万円」まで借り入れを行うことができます。


■年収500万円の借入限度額は4,900万円

     
借入額4,900万円
ローン期間 35年
月々の返済額 145,511円
返済比率 35%
金利 1.310%(全期間固定金利)
返済方式 元利均等方式
総返済額 6,111万円
利息割合 19.8%
世帯年収が500万円の場合、月145,511円の家賃で「4,900万円」まで借り入れを行うことができます。


■年収600万円の借入限度額は5,900万円

     
借入額5,900万円
ローン期間 35年
月々の返済額 175,208円
返済比率 35%
金利 1.310%(全期間固定金利)
返済方式 元利均等方式
総返済額 7,358万円
利息割合 19.8%
世帯年収が600万円の場合、月175,208円の家賃で『5,900万円』まで借り入れを行うことができます。


■年収700万円の借入限度額は7,000万円

     
借入額7,000万円
ローン期間 35年
月々の返済額 231,883円
返済比率 40%
金利 1.310%(全期間固定金利)
返済方式 元利均等方式
総返済額 9,739万円
利息割合 28.10%
世帯年収が700万円の場合、月231,883円の家賃で「7,000万円」まで借り入れを行うことができます。


■年収800万円の借入限度額は8,000万円

     
借入額8,000万円
ローン期間 35年
月々の返済額 265,010円
返済比率 40%
金利 1.310%(全期間固定金利)
返済方式 元利均等方式
総返済額 11,130万円
利息割合 28.10%
世帯年収が800万円の場合、月265,010円の家賃で「8,000万円」まで借り入れを行うことができます。


高年収の場合は返済比率に余裕を持たせる

年収があがると、返済比率も合わせてあがります。
しかしながら、返済比率をいっぱいにしてローンを組んでしまうと、退職や離婚などの思いがけないハプニングに対処することができません。

まさかの事態が発生しても、それを乗り越えられる程度の金額に抑えて契約する必要があります。 それぞれの返済比率の5割〜7割の金額が、理想的といえるでしょう。


収入として認められる期間は申込先により異なる

住宅ローンを組むためには、一定期間の安定した収入が必要となります。 収入として認められる期間は、申し込み先のサービスにより異なります。


期間 その他
フラット35 1年以上 ・直近1年分の所得が規定の返済負担率の条件を満たす
・1年以内に転職した場合は、転職後の月収の平均額×12で求められる
新生銀行 連続した就業2年以上 ・前年度税込み年収が300万円以上の正社員たは契約社員
・自営業の場合は2年平均300万円以上(経費控除後)の所得がある
ソニー銀行 明示なし 前年度の年収が400万円以上


フラット35では、1年以内の転職の場合であっても、月収の平均額×12が規定の条件を上回れば契約することができます。

一方で新生銀行では、2年以上の連続した就業が必要であり、前年度の税込み年収は300万円以上が求められます。

最低水準の低金利が魅力のソニー銀行では、就業期間の具体的な明示はありませんが、一般的には3年以上が望ましいとされています。


今後の年収が変動することも考慮する

今後のライフイベントによっては、年収、しいては家族構成そのものが変わることもあります。 結婚や昇進などにより年収が増えた際には繰り上げ返済を行うことで利息を浮かせることができるようになります。

しかしながら出産や子供の成長などの環境の変化により、本来返せるはずだったローンが負担になってくることも。 万が一のことを防ぐためには先ほど紹介した目安よりも少ないローンを組む、ボーナスなどの臨時収入が入ったら進んでローン返済に回すようにするなどの工夫が求められます。


金利の目安は1.0~2.0% 変動型には注意が必要

固定金利型の住宅ローンの相場は、年間1.35%前後ですが、フラット35では少し高めの1.49〜2.54%(2022年)に設定されています。 変動金利型では、年0.3%〜0.5%の比較的低水準で設定されていますが、金利が上昇した時のリスクを考えると、固定金利型での契約がおすすめです。



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