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仲介手数料!不動産仲介会社に支払う報酬額の仕組みとその他諸費用について解説

これから土地探しを始める方は、
「不動産仲介会社に支払う報酬額って消費税はかかる?」
「不動産仲介会社に支払う報酬額以外にかかる費用が知りたい…」
このような疑問はありませんか?

不動産を購入する際に、不動産仲介会社に報酬として支払う仲介手数料。
仕組みやその他の費用が、気になりますよね。

本記事では、仲介手数料の仕組みとその他の費用について、わかりやすく解説します。 不動産をお探しの方は、ぜひ参考にしてください。


不動産仲介会社に支払う仲介手数料(報酬額)とは?

仲介手数料とは、不動産を購入した際に、不動産仲介会社に支払う報酬です。
金額は取引した物価格によって変わり、次のような速算式で計算します。

■200万円以下の場合:取引物件価格(税抜)×5%+消費税
■200万円超~400万円以下の場合:取引物件価格(税抜)×4%+消費税
■400万円超の場合:取引物件価格(税抜)×3%+消費税
詳しくは、こちらの記事をご参照ください。


仲介手数料(報酬額)には消費税がかかる

消費税とは、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸し付け及び役務の提供と外国貨物の引き取り(輸入取引)」と定義づけられており、日本では、次の条件がそろった時に消費税がかかります。

■国内における取引
■事業者が事業として行うもの
■対価を得て行われるもの
■資産の譲渡・貸付け・および役務の提供

要するに、事業者が事業として行う取引に対して課税されるものであり、個人の取引には課税されないといえるでしょう。 したがって、不動産の取引でも、消費税がかかるものとかからないものがあります。
土地を購入する際は、次のように分かれます。

課税される項目

■売主へ支払う土地代金
■不動産仲介会社に支払う仲介手数料
■建物建築費用
■住宅ローンの事務手数料
■住宅ローンの融資手数料
■司法書士の報酬額

非課税になる項目

■住宅ローンの利息
■住宅ローンの保証料
■団体信用生命保険の保険料
■建物建築申請にかかる費用

項目が細かく分かれていて複雑です。しかし、項目をよく見てみると事業者に対して支払う対価に消費税がかかるようになっています。 もちろん、仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う対価なので消費税がかかります。

ちなみに、なぜ保険料は消費税がかからないのか気になった方がいるかも知れません。保険料は、「消費」という概念になじまないため、消費税はかからないとされています。

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仲介手数料(報酬額)の支払い方法

仲介手数料の支払う方法やタイミングはいつなのでしょうか。
まずは、不動産購入の流れを解説し、その上で、それぞれ説明します。

不動産購入の流れ

不動産購入の流れは以下の通りです。
買いたい物件が決まると、不動産仲介会社経由で買付申込書を売主へ提出します。住宅ローンを使用する場合は、この時点で事前審査通過の書面も一緒に提出しなければなりません。
段取りよく進められるように、住宅ローンの事前審査に必要な書類をあらかじめ用意しておくようにしましょう。

具体的には、個人を特定できるもの(運転免許証など)と保険証、収入がわかるもの(直近の源泉徴収票)などが必要になります。 無事、購入することが決まれば契約へと進んでいきます。


仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは2回に分けられることが一般的です。
下の図をご覧ください。

契約締結時に手数料の半分、残金決済時に残りを支払います。仲介手数料もローンに組み込む場合などは、残金決済時に、100%支払うことがあります。


仲介手数料(報酬額)以外に必要となる諸費用

不動産取引の中で、仲介手数料以外にかかる諸費用を紹介します。
■購入時にかかる諸費用
■売却時にかかる諸費用

それぞれ解説します。

購入時にかかる諸費用(注文住宅)

注文住宅を建てる際にかかる諸費用は次の通りです。

土地購入にかかる諸費用 仲介手数料 土地を仲介してくれた不動産業者に対して支払う手数料
200万円以下の場合:
取引物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円以下の場合:
取引物件価格(税抜)×4%+消費税
400万円超の場合:
取引物件価格(税抜)×3%+消費税
登記費用 所有権移転登記に必要な登録免許税
土地の評価額×1.5%(※)
※2023年3月31日までの軽減措置を適用する場合
解体費用 古家を撤去する場合にかかる費用
150万~300万ほど(大きさ・構造により異なる)
固定資産税・都市計画税 土地を購入した際にかかる税金
土地の評価額×1/2×3%(※)
※2024年3月31日までの軽減措置を適用する場合
印紙税
土地の売買契約書に貼る印紙代
1,000万〜5,000万円の土地の場合は1万円(※)
※2024年3月31日までの軽減措置を適用する場合
建物建築時にかかる諸費用 印紙代 建設工事請負契約書に貼る印紙代
1,000万〜5,000万円の土地の場合は1万円(※)
※2024年3月31日までの軽減措置を適用する場合
登記費用 建物の所有権を登記する際の登録免許税(※)
「建物表題登記」:
住宅新築時に必要となる登記
「所有権保存登記」:
住宅取引時に必要となる登記
※司法書士に手続きを任せる場合の費用は8万から10万円程度が相場

建物の評価額×1%もしくは1.5%(※)
※2024年3月31日までの軽減特例を適用する場合
ローンを組む方は土地と一緒の抵当権設定費用がかかる
水道加入金 水道施設の設備費を一部負担する目的で徴収される費用
2万〜66万円程度が相場(※)
※自治体、水道管の口径などによって異なる
地鎮祭 建物の建築を開始する前に行う儀式にかかる費用
5万円前後が相場
住宅ローン契約にかかる諸費用 保証料 保証会社に支払う費用
一括払いの場合、借入額×2.2%(2%+税)が目安
登記費用 抵当権設定登記に必要な費用
借入額×1%(※)
※2024年3月31日までの軽減特例が適用される場合
火災保険料 火災保険への加入費用
15万〜40万円程度が相場

その他にも、引っ越し費用や、家具家電費用などもかかります。



売却時にかかる諸費用

注文住宅を建てる際に、現在お住まいの住宅を売却するケースも多いですよね。売却時にかかる諸費用についても紹介しておきます。

仲介手数料 ( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
印紙税 1,000円~6万円
抵当権抹消費用 1,000円(司法書士に依頼する場合1万~5万円)
住宅ローン返済手数料 5,000円~3万円
譲渡所得税 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
ハウスクリーニング費用 3万~10万円
測量費用 50~80万円
解体費用 100~300万円
契約書類発行費用 300円/枚 程度

家づくりをするための土地はハウスメーカーに相談しよう

仲介手数料(報酬額)の仕組みやその他の諸費用について理解が深まったのではないでしょうか。

しかし、売買取引のすべての流れや注意点がわかったわけではありません。
まずは、新築戸建てを建てるための土地を探す際は、全売土地物件から自身の希望に合う土地を探して、建物を建てる建築会社に相談してみましょう。土地と建物を分けて考えるのではなく、同時進行で進めることで家づくりへの理解が深まり、購入までの流れをしっかりと把握できます。

そこで、おすすめなのは、注文住宅の土地探しに特化した「土地検索アプリ ランディ」。 面倒で時間がかかる「情報収集」からではなく、非公開物件情報も含めてプロ以上の情報量の中から、自分に合った土地を「比較検討」することから土地探しをスタートできます。
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