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注文住宅を建てるための土地が見つからない!行き詰った時の解決策

注文住宅を建てるための土地探しは、自分でもある程度、土地価格の相場を知っておくことが望ましいといえます。
本記事では土地の価格が決まる基準や土地の価格相場の調べ方について解説します。これから注文住宅を建てるために土地探しをする方は、ぜひご参考にしてください。

土地の価格相場は4つの基準で決められる

土地の価格は主に以下の4つの基準で決められます。
●実勢価格(時価)
●公示地価
●路線価
●固定資産税評価額


ここでは、それぞれの価格について解説します。

1. 実勢価格(時価)

実勢価格(時価)とは、実際に市場で取引される価格のことです。売り手と買い手の間で需要と供給のバランスが取れている価格を指します。実勢価格はその土地の過去の取引実績から算出されることが多く、取引実績が過去にない場合は近隣の似たような条件の土地の取引実績をもとに価格を割り出すこともあります。

当事者間の事情や土地の特徴により、高くなることもあれば低くなることもあります。国土交通省が運営している「土地総合情報システム」「不動産取引価格情報検索」から、実際に行われた不動産の取引価格のアンケート結果が閲覧できます。


2. 公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格のことです。
2人以上の不動産鑑定士が、全国の都市やその周辺地域から選んだ標準地(約2万6000地点)について別々に鑑定評価を行い、1㎡当たりの土地の価値を毎年1月1日時点の価格を3月中旬〜下旬に公表します。

国が公表しているもので、一般的な土地売買の取引価格や公共事業の取得価格の基準となる価格です。 こちらも「土地総合情報システム」「地価公示 都道府県地価調査」から閲覧できます。


3. 路線価

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格のことです。
不動産鑑定士など専門家による鑑定評価額などに基づいて国税庁が決めるもので、地価公示価格の80%程度が目安となります。

毎年1月1日を評価時点として、発表されるのは7月1日です。国が設けた基準で割り出すため、相場を知るために有効な評価として利用できます。 路線価は国税庁「路線価図・評価倍率表」のサイトで閲覧可能です。


4. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。
毎年、市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されています。固定資産評価基準に基づいて、各市町村(東京23区は各区)が個別に決めており、3年に1度算定して公表します。

各自治体の固定資産評価員が1軒ずつ確認して決定し、毎年1月1日に定められる公示価格の約70%が目安です。固定資産税課税明細書をなくした場合は、不動産を管轄する市区町村役場の担当窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらう、あるいは固定資産課税台帳を閲覧することで確認できます。


土地の値段の推移について【2022年|全国の地価動向】

令和4年の地価公示では、全国的に住宅地・商業地の地価がいずれも2年ぶりに上昇傾向となりました。新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中、昨年からは回復傾向が見られます。


ここでは、国土交通省が調査した「令和4年地価公示の概要」を参考にして全国の地価変動率をご紹介します。なお、地価変動率とは、前年と継続する標準地における価格の変動率の平均を指します。

地価変動率が上がっている地域【2022年】

住宅地の全国平均はプラス0.5%で、都道府県別地価変動率(住宅地)が上がっている地域は以下の通りです。
北海道、宮城県、山形県、福島県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、石川県、愛知県、京都府、大阪府、広島県、山口県、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、沖縄県
出典:令和4年地価公示の概要 ※P.2

都道府県庁所在地で令和3年度より変動率が上がっているエリアは札幌市(令和3年4.3%→令和4年9.3%)、福岡市(令和3年3.3%→令和4年6.1%)です。仙台市(令和3年2.0%→令和4年4.4%)、さいたま市(令和3年▲0.7%→令和4年1.5%)、名古屋市(令和3年▲0.8%→令和4年2.2%)も変動率がプラスになっています。

都市中心部の希少性が高い住宅地や、交通アクセスが良い利便性に優れた住宅地では上昇が続いている傾向です。


地価変動率が横ばいの地域

都道府県別地価変動率(住宅地)が横ばいの地域は以下の通りです。
山形県、和歌山県、香川県、愛媛県、宮崎県、鹿児島県など
都道府県庁所在地で変動率が前年度とほぼ変わらないエリアは、山形市(令和3年2.5%→令和4年▲2.3%)、和歌山市(令和3年▲0.8%→令和4年▲0.7%)です。高松市(令和3年▲0.4%→令和4年▲0.3%)、宮崎市(令和3年0.0%→令和4年0.1%)、鹿児島市(令和3年▲0.1%→令和4年0.1%)も横ばいとなっています。

令和3年度より地価変動率が全国的に上がっていますが、地域によってはマイナスのまま横ばいとなっているエリアも見受けられます。


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土地の価格の調べ方

実際に土地を購入する際には、自身で土地価格を調べることもおすすめします。
適正価格を知ることで、不動産会社が提示した金額が妥当であるかが分かるようになるからです。


ここでは、土地の価格の調べ方について具体的な方法を4つご紹介します。

1. 国土交通省の「土地総合情報システム」で取引価格情報を調べる

まずは、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」内の「不動産取引価格情報検索」で調べる方法です。

不動産取引価格情報検索の画面を表示し、以下の順番で検索します。
1. 取引時期を選ぶ
2. 種類で土地を選ぶ
3. 地域を選ぶ


例えば、以下の条件に設定して検索しましょう。
●取引時期:2022年第2四半期(過去1年間を含む)
●種類:土地
●地域:東京都渋谷区上原

検索すると最寄駅からの距離、取引価格、坪単価、面積、形状、建ぺい率など詳細が表示されます。


2. 固定資産税評価額を調べて価格相場を計算する

次にご紹介するのは、固定資産税評価明細書に記載されている「固定資産税評価額」をもとに価格相場を計算する方法です。固定資産税評価額は実勢価格の70%程度が目安であるため、固定資産税評価額を70%で割ると、売買価格(実勢価格)の相場を算出できます。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合は、以下のような計算式になります。
1,000万円(固定資産税評価額)÷70%=約1,428万円(実勢価格)
固定資産税評価明細書を紛失した場合は、土地を管轄する自治体の窓口で、固定資産税評価証明書を取得する、あるいは 固定資産課税台帳を閲覧して調べることで評価額が分かります。


3. 国土交通省の公示地価・基準地価を調べて計算する

「土地総合情報システム」の「地価公示 都道府県地価調査」で調べる方法もあります。
地図上でご希望の都道府県名を選択し、市区町村名を選択すると検索可能です。


例えば、以下の条件に設定して検索しましょう。
●地域:東京都新宿区
●対象:地価公示
●調査年:令和4年
●用途区分:住宅地
●地価:全て

検索すると、所在及び地番、住居表示、価格(円/m²)、地積(m²)、利用区分、構造など地価情報の詳細が表示されます。


4. 国税庁の路線価を調べて価格相場を割り出す

国税庁が運営している「路線価図・評価倍率表」を用いる、あるいは資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」で路線価を調べ、価格相場を割り出すことも可能です。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」では、令和4年分の財産評価基準を見ることができます。

最初に都道府県を選択して路線価図を表示し、ご覧になりたい市区町村をクリックすると地名が表示され、該当する路線価図ページ番号を選びます。
路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示)のことです。各路線価の右隣に表示しているアルファベットは借地権の割合を示しています。

例えば、「215D」と表示されている場合、1平方メートルあたりの路線価は21.5万円で借地権割合が60%です。

【簡単・直観的】相場を掴むには土地検索アプリ「ランディ」

土地の価格は自分である程度、調べることは可能です。ただ、正直面倒でもあります。ランディPRO導入店に来場してランディのアカウントを発行してもらうことで、非公開物件情報、レア物件情報も含めてWeb上の全売土地物件から土地探しをすることが可能になります。検索時に条件設定していくことで、土地の相場観も掴みやすいメリットがあります。さらに、注文建築用地を探すための土地探しをハウスメーカーや工務店の建築のプロと進めることで、土地と建物の両軸が大切となる難解な “注文住宅を建てるための土地探し “がスムーズに行えます!

ランディのアカウントを発行するためには、アプリをダウンロードしてからランディPRO導入店に行ってみることをおすすめします。


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