早いもの勝ちの不動産登記は、専門家に頼まずとも自分で対処できるものか

不動産を売買するときは不動産登記の手続きが必要です。
この不動産登記は早いもの勝ちで登記申請ができるなど、独特の仕組みがあります。不動産の売買において必要な登記の仕組みをお伝えします。

また、基本的に登記は専門家である司法書士に依頼しますが、自分で申請することもできます。専門家に依頼するのか、自分で取り組むのかの境界を理解しましょう。

• 不動産登記とは？
• 不動産登記が未完了だとどのような問題があるのか
• 不動産登記は早いもの勝ち？
• 不動産登記のオンライン申請
• 不動産登記を自分ですることもできる
• 不動産登記を自分でする場合と、専門家に依頼する場合の境界

不動産登記とは？

不動産登記とは国が運用する権利立証の仕組みです。その土地や建物は誰の所有なのか、いつ建築されてどのぐらいの面積なのかなどを公示できるよう国が不動産の情報を管理しています。
基本的に登記されている情報はすべて公開され、閲覧希望者は手数料を払い登記情報を確認できるほか、登記事項証明書という形態で書類の交付を受け、活用することができます。不動産売買や担保設定などの現場では、この登記事項証明書を持参し、添付資料として活用する習慣が続いています。

【登記事項証明書】に記載されていること　※一例
・不動産の所在
・建物の構造
・不動産の面積
・築年数
・不動産の所有者
・不動産の担保設定の有無


不動産登記は、不動産に関連する取引や権利変動の立証を担保し、不動産取引の秩序を守るためのものです。
仮に世の中に不動産登記の仕組みが無いと、どのようなトラブルが発生するのかを考えてみましょう。

不動産登記がないと発生するトラブル①　不動産の売買や貸借ができない

不動産の所有者が公示されていないと、売買や貸借ができません。これらは取引に応じて金銭授受が発生するため、例えば売買の場合、代金を支払ってから「実はこの物件は自分のものではありません。なので売買は無効です」では信頼関係が破綻します。これは貸借も同様です。

不動産登記がないと発生するトラブル②　担保設定できない

金融機関がお金を貸すとき、仮にお金が返ってこないときのために不動産を担保にとります。これは担保設定と呼ばれ、金銭貸借における保全方法の1つの方法です。金融機関によっては不動産を担保設定することで安心できます。
また、お金の借り手にとっても信用だけでは借りられないお金を、不動産を担保提供することで借入、運用することができます。居住用住宅を購入するときの住宅ローンも、基本的には購入した住宅が担保設定されます。

担保設定された不動産は登記に担保設定されている旨が記載されているため、第三者が見ても担保設定の事実を確認できるようになります。仮に当該不動産を売買するときに、担保設定を外してから売買するという手続きが必要となります。

不動産登記が未完了だとどのような問題があるのか

不動産登記は新たに所有者などの情報が更新されると、今ある情報に追記されます。以前の所有者も引き続き掲載されるため、該当不動産の登記事項証明書を取得した者は今の所有者は誰なのかを確認できると同時に、以前の所有者は誰なのかを確認することもできます。不動産に関連するニュースなどで、以前は〇〇さんが所有していました、というセンシティブな情報が発信できているのはこのためです。

不動産登記が未完了の場合は、このような客観的な情報が更新されていないため、新たな所有者が相応の権利を主張できないという事態が発生します。現所有で不動産登記を失念していたAさんが「この不動産は自分のものです」と主張しても、不動産登記上の所有者となっているBさんが所有権移転の事実を隠し、この物件は自分のものだと主張した場合、Bさんの主張が通る可能性があります。それほど不動産登記は重要なものです。

不動産登記は早いもの勝ち？

不動産登記のもう1つ大きな特徴は早いもの勝ちという点です。
たとえばAさんが、自分が所有していた不動産をCさんに売却しました。しかし、Ｃさんは不動産登記の手続きを失念してしまいました。それを好都合に捉えたAさんはCさんへの売却の事実を隠してDさんとのあいだで売買契約を完了します。この時DさんがCさんよりも早く不動産登記を済ませると、Dさんはその不動産の所有権を主張できるようになります。これが、不動産登記が早いもの勝ちといわれる背景です。

不動産登記のオンライン申請

不動産登記は元来申請する不動産の所在地を管轄する法務局に直接赴いて申請するものです。
管轄外の法務局では登記申請が受付されないため、以前は司法書士を現地の法務局に出張させて申請することが常識でした。

デジタル化の波を受け、近年不動産登記のオンライン申請サービスの利用者が増加しています。不動産登記のオンライン申請では、登記の申請や登記情報の確認を行うことができます。年齢が高い司法書士のなかには敬遠する方もまだ多いのですが、利用環境を整えて上手に活用すれば、出張費の負担も大きく減らせる画期的な方法といえるでしょう。

不動産登記を自分ですることもできる

なお、不動産登記は自分で申請することもできます。申請する方が直接管轄法務局に赴くことも可能ですし、オンライン申請をすることも可能です。司法書士の依頼料も不要となるため、登記関連の費用を安く済ませることができるでしょう。なお、司法書士の資格を持たない友人知人に登記を依頼することは、司法書士の独占業務を定める司法書士法に抵触するため違法です。司法書士に依頼するか、自分で取り掛かるかの二択です。

不動産登記を自分でする場合と、専門家に依頼する場合の境界

自分で登記手続きをする場合の最大のデメリットは、知識がないと提出書類を揃えることができず登記申請が受理されないことです。
また、金融機関から住宅ローン等を借りる場合、借りた日に登記申請を完了させなくてはならないため、知識がない方が実行することは書類の不備等でリスクが伴います。

不動産登記の必要性が生じたら一度登記内容を確認してみて、自分には難しいと感じたときは司法書士を探すようにしましょう。司法書士は独立して事務所を構えている方もいれば、弁護士と組んで経営している方、司法書士法人に所属している方もいます。弁護士資格を取得すれば司法書士として活動することもできるため、両資格を兼ねている専門家もいます。依頼コストに見合った登記手続きの内容かどうかを確認したうえで依頼しましょう。

不動産を購入するときには色々と出費が発生するため、登記費用は可能な限り金額を抑えていきたいと考えるかも知れません。しかし、目先の依頼料を節約すると、あとあと何倍もの大きなリスクになって返ってくることは認識するようにしましょう。