【土地/一戸建て/マンション】掘り出し物件の見つけ方とは？

掘り出し物件はどのように見つけるのでしょうか。土地の場合、一戸建て、マンションの場合それぞれにおいて紹介します。
また売主がどのような状態のときに掘り出し物件は見つけやすいのでしょうか。掘り出し物件の見つけ方や、物件が出やすい時期についても考えてみましょう。

• 掘り出し物件とは何か
• 土地の掘り出し物件の特徴
• 一戸建ての掘り出し物件の特徴
• マンションの掘り出し物件の特徴
• 掘り出し物件を見つけるためのコツ
• 掘り出し物件が、世に出る売手の状況
• 掘り出し物件が、世に出やすい時期

掘り出し物件とは何か

掘り出し物件とは、まだ多数の不動産購入希望者には周知されておらず、情報が限定的に扱われている物件を指します。情報が広まっていないため、基本的には申し込みも入りません。また、売主や仲介担当に何かしらの思惑や理由があって掘り出し物件になっているケースも多いです。

不動産の世界は1秒でも先に手をあげた人が「購入申込ができる」ルールです。大前提として、広く情報が出る前に購入申込をすることが掘り出し物件を手にいれる最大の秘訣です。

土地の掘り出し物件の特徴

土地の掘り出し物件には、どのような特徴があるのでしょうか。
土地の所有者が変わる場合、最も多いのは相続です。親世代から子世代へ土地が承継されると、承継した側は相続税を支払います。この相続税を負担できない場合、代わりに土地の売却を検討する場合があります。富裕層のなかには相続税が承継する資産の50％に至ることも多く、土地の承継を繰り返すと3代で資産が尽きるという皮肉も伝えられています。

相続は相続発生から10カ月で相続税を支払うことが原則とされています。そのため相続から掘り出し物件が発生する場合は、売り手にも長い時間が残されているわけではありません。10カ月で売買契約を決められれば良いわけではなく、引き渡しをして決済（入金）を受けなければなりません。そうすると最長でも正味6～8ヶ月前後がタイムリミットのため、とりあえず縁があれば売る、という意思決定をしている売手も一定数います。それが掘り出し物件の源泉になると言えます。

そのときに売却される土地は売主が本当に売っていいのか迷っているケースも多く、不動産業者が閲覧できるレインズ（不動産流通機構）に掲載されるのは暫く後になります。その段階で購入希望の顧客が担当の不動産会社とコンタクトできた場合、ここだけの情報として情報の提供を受け、検討することができます。

掘り出し物件の視点でポイントとなるのは、このようなケースで売り手が相談している不動産業者に確実にコンタクトを取れるかどうかです。

一戸建ての掘り出し物件の特徴

一戸建ての掘り出し物件の特徴は、売主側における短期間での環境変化です。戸建ては建てたけれど急な辞令による引越しや、住宅ローンを支払えないことによる売却などが考えられます。担保回収をした金融機関からの売却ケースもあるでしょう。そのような場合に土地と同じく情報が一部に伝わることによって、掘り出し物件となります。

また、今現在は人が住んでいるものの、同様に転勤などの予定があり退去予定の場合、事前に情報を掴むことによって掘り出し物件として購入することが可能です。優秀な不動産仲介営業は実際に住んでいるか否かよりも、居住人がどのような予定を立てているかを把握しています。実際に住んでいても媒介契約の締結は可能です。

近年では賃貸一戸建ての需要も増えつつあります。入居者にとっては子どもが騒いでも騒音問題になることはなく、安定した人気があります。

ただ築年数が進んだり、近くに賃貸一戸建てを新築された場合、入居率が下がる可能性があります。入居率が下がった時に売主はより古くなる前に売却という手段を取ることも多いです。

一戸建ての掘り出し物件を検討している人は、そのようなケースも考えてみましょう。

マンションの掘り出し物件の特徴

マンションが掘り出し物件になる特徴も、基本的には一戸建てと変わりません。
違いがあるとすれば同じマンションに住んでいる入居者からの口コミです。多くのマンションは集合ポストのため、誰かが住んでいないと郵便物が貯まっている状況などでわかります。

掘り出し物件を見つけるためのコツ

掘り出し物件を見つけるためには、不動産仲介業者と仲良くなることです。
日常生活をしていて掘り出し物件の情報が入ってくることは少なく、情報取得を目的として動いている人に情報が集まります。友人に不動産仲介業者がいる人は、常に自分がどのような物件を探しているのか、予算はどれくらいかなどを共有しておきましょう。

また、所有者が相談する機会の多い金融機関や税理士とネットワークを整備しておくことで、時に良質な掘り出し物件の情報を得るきっかけになります。なお金融機関は各地域にあるため、この地域で良い掘り出し物件があれば検討したいという地域のネットワークを重視するようにしましょう。

掘り出し物件が、世に出る売手の状況

ここまでお伝えしたように、掘り出し物件が世に出る背景は、突然の状況変化やネガティブな状況の発生が多いです。ただ掘り出し物件を買手が購入し費用を支払うことで、売手の生活改善や次のステップに向けた資金を確保することができます。

また土地や建物を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税が課税されるため、早く手放したいと考えている売手も少なくありません。掘り出し物件は出し抜いて得をするのではなく、状況の変化にともなう売手をサポートするものと考えて、物件探しをするようにしましょう。

掘り出し物件が、世に出やすい時期

掘り出し物件が世に出やすい時期は、季節の移り変わるタイミングや税金の面から考えることができます。

まず、売手の環境が変わる引越しの時期です。会社の転勤辞令が多いのは3月と9月、多くの会社で決算期と半期を迎えるタイミングです。目をつけていた戸建てやマンションがある方は、このタイミングで最新状況をチェックしてみましょう。

また、土地に関して注目すべき時期は贈与税の支払いです。贈与税の支払いは土地を貰った人が2月1日から3月15日にすることになっています。親世代などから承継した土地の贈与税を支払うために、他の資産を整理する人も多く、そのタイミングで土地が売りに出ることもあります。2月には支払い時期が到来するため、少し前の年末から1月にかけて、土地の情報に詳しい不動産仲介営業が近くにいる人は問い合わせてみましょう。

その時期は忘年会や新年会のタイミングのため、情報収集の機会として積極的に活用するようにしましょう。贈与税以外では固定資産税の支払いも不動産所有者にとっては課題ですが、年に4回の支払いのため贈与税ほどの負担はありません。

掘り出し物件を見つけるには、常に情報を収集する視点と、不動産仲介会社を中心とした「情報を持っている人」とのネットワークが大切です。どちらも一度取得すれば継続できるものではなく、ブラッシュアップが必要です。日々意識して、掘り出し物件の情報を確保できる可能性を高めていきましょう。

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