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不動産売買にもクーリングオフがある!適用条件と利用方法を解説

記事監修者

 神戸ブライト法律事務所
弁護士 岡田和也

【最終学歴】同志社大学 法学部 法律学科

【専門分野】不動産 相続 交通事故(重点的取扱分野)



平成19年(2007年)9月に弁護士登録。
その後、約15年間の実務経験を積む。
民事事件においては、特に、不動産、相続、交通事故に関する対応を得意としている。
相続に関しては、平成25年(2013年)9月に、非嫡出子の相続分を定めた民法第900条第4号ただし書きを違憲と判断する最高裁判所決定を、日本で初めて獲得。
メガバンクにおけるセミナー講師として数十回登壇しているが、話が具体的かつ分かりやすいと好評を博している。

URL http://www.kobebright.jp



クーリングオフとは、一度契約や申込をしたとしても、一定の期間内であれば無条件でこれらを撤回できる制度のことです。十分に考える余裕がない状態で契約や申込をした消費者を保護するために設けられています。

そして、不動産取引であっても、一定の条件に当てはまればクーリングオフの利用は可能です。そこで本記事では、不動産取引において、クーリングオフを利用するための条件や具体的な手続きについて詳しく解説します。

不動産取引でクーリングオフができる条件4つ

不動産取引において、クーリングオフをするためには以下の4つの条件を満たさなくてはいけません。


それぞれの条件について、詳しく解説します。

条件1.売主が宅建業者・買主が宅建業者以外

売主が宅建業者、買主が宅建業者以外である取引についてのみ、クーリングオフが適用できます。クーリングオフ制度の趣旨を一言でまとめると「一般消費者の保護」です。つまり、知識が乏しい宅建業者以外が、不動産のプロである宅建業者から一方的に不利になる契約をさせられないようにするのが目的となっています。買主は、宅建業者以外であれば、個人でも法人でも適用対象になります。

なお、一般個人など宅建業者以外から不動産を購入した場合は、クーリングオフが利用できません。また、宅建業者同士の取引の場合も対象外です。


分かりやすくするために、表にまとめました。



土地や建物を購入する際は、売主が宅建業者であるかは必ず確認しましょう。
国土交通省のWebサイトを利用すれば確認できます。
参照:国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」


条件2.宅地・建物の売買契約である

クーリングオフをするには、宅地・建物の売買契約であるのも1つの条件になります。自分や家族が不動産会社から、マンションや一戸建てを買ったり、家を建てる目的で土地を買ったりした場合はほぼ当てはまると考えて構いません。

なお、同じ宅地・建物の売買契約でも「一般消費者が売主、宅建業者が買主」の場合はクーリングオフができないので気を付けてください。つまり、一度不動産会社に売る前提で契約をした場合は、クーリングオフの対象外となり、違約金を支払う羽目になります。
参照:国民生活センター「自宅を訪ねて来た不動産業者から自宅を売却してほしいと勧誘されましたが、売却する時にはどんなことに気をつけたらよいでしょうか。」


条件3.事務所など以外での契約である

事務所など以外の場所で契約したかどうかも、クーリングオフの可否にかかわります。

ここでいう「事務所など」とは、「宅地建物取引主任者を置くべきとされる場所」のことです。具体的には、不動産会社の店舗や事務所、モデルルームが当てはまります。

なお、実際に不動産を購入する際は、正式な契約より前に買受申込をするのが一般的です。

買受申込の時点で事務所や案内所に出向いていた場合は、買う気があったとみなされるため、クーリングオフも使えません。もちろん、買受申込を経ずに、直接事務所に出向いて売買契約を交わした場合も対象外となります。


買受申込みと売買契約の場所が異なる場合、買受申込みの場所で判断します。買主が意思決定をしたのは申込みの時点だからです。ですので、たとえば「不動産会社の店舗で買受申込をし、その後自宅に来てもらい契約をした」場合は、クーリングオフができません。一方「物件がある場所の近くのカフェで買受申込をし、その後不動産会社の事務所に出向いて契約をした」場合は、クーリングオフができます。


条件4.クーリングオフの説明を受けてから8日以内

クーリングオフが利用できるのは、宅建業者の担当者から「クーリングオフが使えます」という説明を受けてから8日間です。もしも、宅建業者がクーリングオフの説明をせずに売買契約を結んだ場合には、買主は、8日間経った後でもクーリングオフができます。ただし、この間に不動産の引き渡しや代金の支払を行っていないことが条件になります。


オンライン契約した場合クーリングオフはできる?

オンライン契約した場合であっても、一定の条件を満たせばクーリングオフは可能です。

ただし、前提として「消費者自身がクーリングオフの対象とならない場所(自宅など)をあらかじめ指定し、そのまま契約を行った場合は、対面での契約と同様に、クーリングオフの対象外」となります。

参照:国土交通省「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験のためのガイドライン」 ※2.社会実験の対象 (3)社会実験の法的位置づけ

事前に宅建業者の担当者と打ち合わせをし、その上でオンライン契約に臨みましょう。

不動産取引のクーリングオフをするための手続き



クーリングオフができる条件を満たしていた場合は、手続きを進めましょう。手続きをする上での注意点について解説します。

まず、クーリングオフの手続きは書面で進めましょう。口頭で通知しても「言った、言わない」の争いになってしまうことが多いためです。

また、相手方に通知を行う際は、内容証明郵便を使うことをおすすめします。内容証明郵便とは、郵便局(日本郵便株式会社)が、「いつ、どんな文書を、誰から誰あてに差し出したか」を証明してくれるサービスのことです。対応している郵便局や、書類を作成する際の条件が設けられているので確認しましょう。
参照:日本郵便「内容証明郵便」

また、文書を作成する際は、「クーリングオフ通知」など、趣旨が伝わる表題を付け、「宅建業法第三十七条の二に基づき」といった根拠を入れるのが重要です。下記文例を参考にしてみてください。

クーリングオフ通知書の文例


クーリングオフ通知書


私は貴社との間で後記の内容にて契約を締結しましたが、宅建業法第三十七条の二に基づき本書面をもって契約を解除いたします。

つきましては、支払済みの手付金〇〇万円を、本書面到着後速やかに返還してください。



契約日 令和 □□年 □月 □日
契約名 土地付区分建物売買契約
物件の表示 東京都 〇〇区 〇〇町 〇〇丁目 ○○番
神奈川県 ▽▽市 ▽▽区 ▽▽町 ▽▽丁目 ▽▽番


氏名             印



なお「クーリングオフができる」という説明を受けてから8日以内に郵便を出しましょう。先方に届くのは8日以内でなくても構いません。

クーリングオフをしないために気を付けるべきことは?

不動産取引において、クーリングオフをするのは制度上可能です。しかし、本来であればクーリングオフをせずに、一度購入すると決めたら自信をもって進められることが好ましいでしょう。慎重かつ自信をもって契約を進めるために、以下の点に注意しましょう。

まず、できるだけ不動産会社の事務所で、納得いくまで説明を受けることが望ましいでしょう。不明点があれば質問し、その場で解決できるためです。納得いかない場合や気が進まない場合は、「結構です」と断っても構いませんし、「今日は持ち帰ります」と帰っていただいても構いません。

また「今だけ」「うち限定」など、都合が良いことを言う不動産会社との契約は慎重にされた方が良いでしょう。単に自社が保有する物件を早く売りたいだけで言っている可能性も否定できないためです。なぜ、そうなのかの説明を求め、納得がいく回答が得られないようならやめておきましょう。

より慎重を期す場合は、その不動産会社が過去に行政処分を受けていないかを調べるのも効果的です。「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」で簡単に調べられるため、一度試してみるのをおすすめします。

参照:国土交通省ネガティブ情報等検索システム<宅地建物取引業者>
そして、不動産会社に全てお任せではなく、情報弱者にならずに、自分でも土地探しをして納得した上で不動産購入をすることも重要です。


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