土地の売買時や相続時に知っておくべき土地の価格の考え方・算出方法、専門家

驚かれるかもしれませんが、土地の価格は一つではありません。状況に応じて様々な価格があり、状況に応じて異なる価格を利用します。
このように分かれているのは、国や地方自治体、売主・買主などが、それぞれ違った視点や基準から利用するためです。 今回はそれぞれの価格とその利用するケースを確認していきます。

• 土地の価格を示す「一物四価」とは
• 時価（実勢価格）と公示価格
• 固定資産税評価と相続税評価
• 土地評価の確認方法と専門家

土地の価格を示す「一物四価」とは

土地の価格は一物四価（いちぶつよんか）と言われています。つまり4つの「価格」があるという意味です。下記のものとなります。
・時価（実勢価格）
・公示時価（公示価格）
・固定資産税評価
・相続税評価

では、次の項目からそれぞれ確認していきます。

時価（実勢価格）と公示価格

「時価（実勢価格）」とは実際に売買される際の価格のことをいいます。
なお、広告や店頭に掲載されている売却価格は、あくまで売主側の売却希望価格であり、それが実際の売買価格（＝実勢価格）であるとは限りません。

この実勢価格をもとに国が全国の不動産鑑定士に依頼して毎年算出するのが「公示価格」です。 公示価格は毎年3月に国土交通省から発表される土地の価格で、一般の土地取引価格の指標となります。公示価格は「標準地」の更地1㎡当りの正常な価格であり、すべての場所の土地に公示価格がついているわけではありません。標準地とは、土地の利用状況、環境、地積、形状などが通常と認められる、土地鑑定委員会が選定した一団の土地のことをいい近隣土地の売買の際の指標となります。
なお、公示価格は、売り急ぎなどの個別事情がない、自由に取引ができる状況で成立する価格をいいます。実際は、売主が早く売りたかったり、買主がどうしても欲しい土地であったりとそれぞれの事情が反映した金額が実勢価格となるため公示価格と実勢価格が大きく剥離する場合も少なくありません。

固定資産税評価と相続税評価

固定資産税評価

土地を所有していると、固定資産税という税金が課税されます。この税金の計算根拠となるのが固定資産税評価で3年に1度、3月頃に前年の1月1日を基準にして価格の見直しが行われます。なお、固定資産税評価は固定資産税だけではなく都市計画税、不動産取得税、登録免許税を計算する際にも利用されます。

なお、固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に設定されます。
これを利用して、固定資産税評価を0.7で割り戻しておおよその公示価格の金額がご自身で確認できます。このやり方は専門家に頼らなくても可能で、不動産の売却価格の目安にもなるので知っておきましょう。

相続税評価

財産を相続・贈与した場合は、その財産の価格をもとに相続税・贈与税を算出します。その際の価格を相続税評価といいます。土地の相続税評価は固定資産税評価のように市区町村が計算してくれるものではなく、ご自身又は税理士に依頼して計算する必要があります。その際、毎年7月頃に国税庁が発表される「路線価」を使用し計算します。なお、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に、国税庁が公表している倍率表に基づいた評価額を算定します。

路線価は公示価格の80%を目安に設定されます。
これを利用して、路線価を0.8で割り戻しておおよその公示価格の金額がご自身で確認できます。このやり方は専門家に頼らなくても可能で、かつ、路線価は国税庁のホームページで誰でも確認できるため売却時にも購入時にも価格の参考にできるので知っておきましょう。

相続税評価は税金を計算する際のほかに、金融機関が土地の担保額を決める際にも参考にするといわれ金融機関が貸したお金が万が一返ってこなかった場合の担保設定の算定基礎となっているようです。

土地評価の確認方法と専門家

興味のある土地の実勢価格や所有する不動産の相続税評価を具体的に知りたい場合には、どうすればよいのでしょうか？
ここでは確認方法と関連する専門家をみていきましょう。

実勢価格（時価）

取引事例をもつ不動産仲介業者・金融機関などに相談してみましょう。

公示価格

毎年3月ごろに新聞記事で確認できます。また、インターネットを通じて「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」というサイトから検索することができます。

固定資産税評価

土地の所有者であれば、毎年春先に市区町村から届く固定資産税課税明細書を確認すると評価額が確認できます。また、インターネットを通じて「全国地価マップ」というサイトから検索することができます。

相続税評価

税金の専門家である税理士に確認を依頼するか、インターネットを通じて「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」というサイトから検索することができます。



土地の売買時や相続時に知っておくべき土地の価格について、理解できたでしょうか。土地を購入して注文住宅を建てたい方は、土地探しアプリ「ランディ」の活用がお勧めです。一般公開されていない非公開物件情報も含めて、Web上の全売土地物件からまとめて探せるアプリです。

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土地探しの成功の鍵は、情報収集からではなく既にまとめて探せる状態から、検討を開始することで希望する注文住宅を建てられる土地を購入できる可能性が高まります。