土地形状が不整形地な旗竿地はお買い得？メリット・デメリットと注意点

不整形地の一種である旗竿地は、一般的な四角形（正方形や長方形）に整った形状の土地（整形地）より割安に購入できる土地です。
接道条件を満たせば家を建てられるため、土地の利用価値が高い都市部で取引されることが多いです。本記事では旗竿地のメリットやデメリット、購入する際の注意点などを分かりやすく解説します。

• 旗竿地とは
• 旗竿地のメリット
• 旗竿地のデメリット
• 旗竿地を購入するときの注意点
• まとめ

旗竿地とは

旗竿地とは、どのような土地なのかについて解説します。

竿につけた旗のような形状をしている土地

旗竿地とは、道路に接している出入り口部分が細長く、奥の方に家が建てられる程度の広さがある土地のことを指します。土地の形状が、竿につけた旗のような形をしていることから「旗竿地」と呼ばれるようになりました。

なぜ旗竿地が存在するのかというと、相続や土地開発などにより、もともとは広かった一つの土地が複数の土地に分割されることがあるためです。

不整形地と呼ばれる土地に分類され、「旗竿敷地」「敷地延長」「路地状敷地」とも言われています。

土地の利用価値が高い都市部で多く見られる

通常、土地は正方形や長方形などの四角形の整形地のほうが設計プランの自由度が高く人気がありますが、不整形地である旗竿地でも都市部では土地としての利用価値が高いため取引されています。ただ、一般的な四角形の土地と比較すると旗竿地の場合は、土地の評価額が低い傾向があります。

そのため、都市部でも割安な価格で購入できるため、接道条件を満たしている旗竿地の場合は購入する人も存在します。

旗竿地のメリット

ここでは、旗竿地のメリットをご紹介します。

土地価格が相場より安い

旗竿地の土地価格は、一般的な不動産に比べると評価が低い傾向があり、立地や広さなどの条件が同じような整形地より2～3割程度下がることが一般的です。そのため、地価が高いエリアでも比較的購入しやすいと言えます。土地よりも住宅そのものにお金をかけてこだわりの家を建てたい場合には検討してみる価値があるでしょう。

細い路地を通った奥にあるため静かな環境

旗竿地は道路から奥まったところに建物があるため、車の走行音や人が通る気配などが気になりにくいことがメリットです。そのため、静かな環境でプライバシーを守りながら落ち着いた暮らしをすることができます。

玄関を開けると、すぐ道路があるわけではないため、小さなお子さんがいる家庭の場合は安全性が高いと言えます。

敷地延長部分を駐車場や庭として活用できる可能性がある

都市部では土地の価格が高いため、一般的な戸建て住宅の場合は駐車場や庭のスペースを屋外に取るための余裕がないことが多いです。そのため、敷地内に1台分の駐車スペースを確保した場合、庭を諦めるケース合が多いでしょう。

しかし、旗竿地であれば細長い通路部分を駐車場や庭として有効活用できる可能性があります。

旗竿地のデメリット

次に、旗竿地のデメリットについて解説します。

1. 設計で日当たり・風通しを良くする必要がある

旗竿地は奥まった場所にあるため、どうしても日当たりや風通しが良くありません。
日当たりが悪いと日中でも薄暗いため電気をつけなくてはならず、風通しが悪いと湿気がこもりやすく衛生的な問題が生じやすいと言えるでしょう。

そのため、設計に工夫をして日当たり・風通しを良くすることが必要です。例えば日中過ごすことが多いリビングは2階に設けて、寝室は1階にするなどのケースもあります。

2. 建築コストが高いことも

旗竿地に家を建てる場合、細長い通路部分に大型の重機が入れないときは職人の数を増やさなければなりません。そのため建築コストが高くなり、工期も長くなる可能性があります。
解体する時も同様のことが言えるため、再建築コストも高くなるでしょう。

また、水道・電気・ガスなどのインフラ設備工事の費用も割高になることが考えられます。旗竿地ではインフラの引き込み距離が長いため、コストや時間が通常の物件よりかかるケースが多いようです。

3. 駐車スペースに制限があるケースもある

都市部の旗竿地で駐車場をつくる場合は、竿の部分に車を縦列で止めるパターンがよく見られます。地方などで広い敷地がある場合は、奥にある整形地に駐車スペースを作れますが、地価が高い都市部ではそういうわけにもいきません。

縦列駐車にすると奥に駐車している車を出す時は、道路側の車を一旦出すことが必要です。スムーズに車を出し入れできないため、使い勝手が良くないことがデメリットと言えます。

4. 整形地と比べると売却しにくい

旗竿地は、一般的な四角形の整形地と比較すると売却がしにくい傾向があります。
周囲を建物に囲まれていることが多いため日当たりや風通しが悪く、解体・建築工事のコストが高くなりやすいからです。

また、銀行の担保評価が低い傾向にあるため、自己資金をある程度用意できる買主でないと購入できない場合があります。

旗竿地を購入するときの注意点

旗竿地のような不整形地を購入するときに注意しておきたいポイントがあります。
ここでは、旗竿地を購入する時の注意点についてご紹介します。

1. 接道条件・各自治体の条例の建築基準を満たしているか？

旗竿地を購入するときに必ず確認すべきことは、「接道条件を満たしている」点、「各自治体が定めた条例の建築基準を満たしている」という点です。
建築基準法では都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4mの道路に、2m以上接した土地であることが要件となっています。また、接道条件を満たしている場合も各自治体の条件を満たしていないと再建築ができません。

条件が満たされていないと、せっかく土地を購入しても家を建てられないため、旗竿地を購入する場合は特に注意する必要があります。

2. ライフラインが完備されているか？

水道、ガス、電気など生活に必要な設備が敷地内に完備されているかという点も重要です。
旗竿地の場合は前面道路まで建物が遠いこともあり、いざ上下水道などのライフラインを引き込むとなると高額な費用がかかります。

引き込みが必要かどうかは土地の配管状況によるため、旗竿地を購入する場合は事前にきちんと確認しておきましょう。

3. 希望するハウスメーカーは旗竿地で建てられるか？

旗竿地を購入する場合、希望するハウスメーカーで建築が可能なのかを確認しておくことも必要です。旗竿地の竿に当たる細長い部分が狭すぎる場合は大型の重機が入らないため、ハウスメーカーによっては建築を断られることもあります。

希望するハウスメーカーがある場合は、あらかじめ現地を確認してもらい、建築可能であれば購入するようにしましょう。

まとめ

旗竿地は一般的な整形地より割安に購入できるため、都市部でお得に土地を手に入れることが可能です。しかし、日当たりや風通しが良くないケースもあり、購入する際には接道条件やライフラインの有無などをしっかり調べることが必要です。特に、接道条件を満たしていないとせっかく土地を購入しても建物を建てられないため注意しましょう。

不整形地だからと避けてしまい検討範囲を狭めることで、「土地が見つからない”土地難民”」になってしまう前に、ハウスメーカーや工務店に “土地” と “設計プラン” の相談をしてみましょう。旗竿地のメリットを活かして、デメリットをカバーする提案をしてくれる可能性が高いです。

注文建築用地を探すための土地探しをハウスメーカーや工務店の建築のプロと進めることで、土地と建物の両軸が大切となる難解な “注文住宅を建てるための土地探し” がスムーズに行えます！

特におすすめなのは、土地探しに力を入れているランディPRO導入店のハウスメーカーや工務店などの建築会社と一緒に土地探しをすることです。 ランディPRO導入店に来場すると、一般公開されていない非公開物件情報も含めて、Web上の全売土地物件からまとめて探せる土地探しアプリ「ランディ」のユーザーアカウントを発行してもらえます。

まずは、アプリをダウンロードしてから、ランディPROを導入しているハウスメーカーや工務店などの建築会社を探してみましょう。

土地探しの成功の鍵は、情報収集からではなく既にまとめて探せる状態から、検討を開始することで希望する注文住宅を建てられる土地を購入できる可能性が高まります。