土地購入の大きな流れを理解しておきましょう

ローンや書類などの大きな流れ

初めて住宅を建てる方にとっては、住宅を建てるまでのプロセスはもとより、土地の購入プロセスも全く分からないということも珍しくありません。
土地の購入プロセスには、いくつかの準備や手続きが必要となります。少し煩わしい部分もありますが、専門家の助言も仰ぎつつ、滞りなく土地購入手続きを進めていきましょう。

土地購入には様々な準備や手続きが必要となる

土地の購入は、コンビニでの買い物とは全く違います。簡単に言えば、契約書に署名捺印をしてお金を払うだけなのですが、そのプロセスにおいては、通常の買い物とは異なる各種の段取り・手続きがあります。

・買付証明書の提出
・住宅ローンの審査申込
・重要事項の説明と売買契約
・引き渡しまでに行なう各種確認
・引き渡し当日における諸々の準備

以下で、それぞれを具体的に見ていきましょう。

買付証明書の提出

購入したい土地を決めた場合、まずは不動産会社を通して売主に買付証明書を提出します。買付証明書とは、「その土地を購入したい」という意思表示を表す書類のことです。購入申込書、買付申込書などと呼ばれることもあります。

買付証明書に記載する内容

買付証明書には、購入予定者が希望する金額・引き渡し時期などの条件を記載します。あくまでも購入者の希望を書く書類なので、記載する金額が売値を下回っていたとしても問題ありません。 提出された買付証明書をもとに、不動産会社は売主や売主の代理人と、価格等の条件交渉を行ないます。

買付証明書に法的拘束力はない

売主側が買付証明書を受理すると、購入予定者には土地の購入権利が与えられます。「商談中」と記載されている土地は、この段階にある土地です。ただし、買付証明書に法的拘束力はないため、売主に受理された後に別の買主が土地の契約をすることも稀にあります。せっかく見つけた土地を他の人に取られてしまわないためにも、重要な条件は速やかに確認して契約へ進みましょう。

住宅ローンの審査申込

一般的に土地の購入を目的とした個人融資を受けることはできませんが、自己所有の住宅を建てる目的での土地購入の場合は、例外的に住宅ローンで融資を受けることができます。

金融機関に事前審査を申し込む

本審査の前に住宅ローンを借りられるかどうかを金融機関に確認してもらう審査のことを、事前審査と言います。事前審査の結果は、金融機関や融資を受ける方の条件にもよりますが、一般的に1日～1週間程度で通知されます。基本的には土地の売買契約の前に事前審査を行い、契約後に本審査に申し込みます。
なお、事前審査をパスしたとしても、必ず本審査もパスできるという訳ではありません。

金融機関に本審査を申し込む

事前審査をパスしたら、次に本審査を申し込みます。本審査では団体信用生命保険加入の可否に関わる健康状態などのより詳細な条件も確認されます。

重要事項の説明と売買契約

土地の売買契約をするにあたり、事前に不動産会社から、口頭および書面にて「重要事項の説明」を受けることとなります。説明を行なう者は、宅地建物取引士という資格を持つ人が行うと法令で定められています。
以下、「重要事項の説明」のうち代表的な部分をご紹介しますが、ここに記載されていること以外でも、気になること、理解できないこと、疑問点等があった場合には、かならずその場で宅建士に説明を求めるようにしてください。
「重要事項の説明」は、購入前に取引の注意事項を説明するものになるので土地取引において非常に重要なシーンとなります。

土地に設定された抵当権・根抵当権

購入する土地に、売主の抵当権・根抵当権が残っていないかどうかを確認します。抵当権とは簡単に説明すると、銀行等に借金が返済されない場合、銀行等が強制的に競売にかける等して弁済を受けることができる権利です。売主がローンで土地を購入している場合は抵当権が契約時に残っている場合もあります。残っている場合は、いつまでに、誰が、どのような方法で抵当権等を抹消するのかを契約書に明記してもらいます。

インフラ設備の整備状況と工事費用の負担

上下水道やガス、電気などのインフラ設備が整備されているかどうかを確認します。整備されていない場合、誰の負担において整備するのか、金額はいくらなのかを確認します。

固定資産税等の負担条件

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点での土地所有者に対して請求されます。年の途中で土地を購入した場合、買主は税の負担があるのかどうか、あるとすれば金額はいくらなのかを確認しましょう。同時に、売主に税の滞納がないかどうかも確認します。

ローンが通らなかった場合の対応

ローンが通らなかった場合、契約を白紙撤回する「ローン特約」等があるかどうか確認しましょう。

土地代金の差額精算の有無

登記簿に記載された面積と、実測による面積とに差異があった場合、その差異に該当する金額について、どのような規定とするのかを確認します。後日差額を精算することもありますが、契約前に土地家屋調査士に土地の仮測量をしてもらうことで、大きな面積の差異が出ることを防げます。

土地の境界の確定

隣地や道路との境界線が不明瞭な場合、いつまでに、どのような方法で境界を確定させるのかを確認します。隣地の方が同意するかどうかも関わってくるので、隣地の方から境界線の同意が取れない場合の対応も確認しておきましょう。

支払期日の明示

土地代金の支払い期日を明確にします。支払時期について「4月下旬」といった曖昧な記載であった場合はこれを指摘し、「4月30日」などのように日付を明確にします。期日までに残代金が用意できなければ基本的には違約になってしまうので、支払いまでの段取りを確認したうえで余裕のあるスケジュールであるかどうかも確認しておきましょう。

引き渡しまでに行なう各種確認

引き渡しまでの間に行われているべき事項が本当に行なわれているか、買主は細かくチェックする必要があります。
契約書の中に「引き渡しの時までに●●を行なう」「所有権移転の時までに●●を行なう」「代金全額を受領する時までに●●を行なう」等の条件が記載されていることがあるので、これらが本当に実行されているか、くまなくチェックしてください。
具体的には、「引き渡しの時までに隣接する敷地との境界を明らかにする」「引き渡しの時までに抵当権を抹消する」などの記載があった場合、これらの実行状況を確認します。

引き渡し当日にまでの諸々の準備

買主は引き渡し当日までに、以下の準備をしておきます。

・土地の購入代金の残金
・所有権移転登記費用（登録免許税、登記費用）
・固定資産税や都市計画税などの清算金
・売買仲介手数料の残金
・融資事務手数料
・保険料
・団体信用生命保険料
・火災保険料
・司法書士報酬（抵当権設定の際の司法書士手数料）
・印鑑
・印鑑証明書
・貯金または預金通帳

これらの代金の住宅ローンで支払う部分と、自己資金で用意する分があるので、どれだけの金額を、いつまでに、どこの銀行口座に用意する必要があるのかを事前に確認しておく必要があります。

引き渡し当日の行動

土地の引き渡し当日には、ローンの融資実行、残金の支払い、各種登記書類への記入・捺印を行ないます。手続きが終了した段階で、「引き渡し確認書」を受け取ります。
なお、土地の権利書は引き渡し後の司法書士に手続きが済んでから発行されるため、引き渡し当日に権利書を手にすることはできません。

以上のように土地の購入には複雑なプロセスがあるので、手続き前、手続き中も専門家の意見を聞きながら慎重に進めましょう。