土地購入時に発生する仲介手数料っていったい何？

土地購入の際に発生する仲介手数料とは

土地購入において、土地の所有者（売り主）と直接に売買交渉をするのでなく、不動産業者を介して土地を買うとする場合、土地購入に関する売買契約が成立した際に不動産業者へから仲介手数料を支払うことが一般的です。不動産業者は売主から売却を依頼された物件の集客を、買主に対して条件に合う土地の紹介を行い、その費用として売主・買主から仲介手数料を受領します。

土地購入など不動産取引に関する仲介手数料は、その上限などが宅地建物取引業法という法律によって定められており、不動産会社はそれに違反した金額を請求することはできません。
仲介手数料の金額は購入する土地の金額よって大きく変動し、その金額も決して安くありませんので、土地購入時に必要となる仲介手数料について、その計算方法などは理解しておきましょう。
尚、一般的に仲介手数料は、不動産業者から提供される物件概要に「手数料」などという項目で記載されています。また、仲介手数料は消費税の課税対象であるため、その数字が税込価格か税抜価格かも注目すべきポイントです。

• 仲介手数料の上限について
• 具体的な仲介手数料ケース
• 仲介手数料の「+6万円」について
• 仲介手数料を払わなくていいケース
• 値引き交渉は可能？

仲介手数料の上限について

不動産業者の仲介手数料の上限は、土地購入費用の額によって変動します。
また、仲介手数料の上限の計算には、法律によって定められた計算式を簡略化した“速算式”が用いられることが多いので、覚えておいて損はありません。まずは、土地購入において基本となる仲介手数料の上限を確認していきましょう。

売買価格が200万円以下

土地購入の売買価格が200万円以下の場合、法律で定められている仲介手数料の“上限”は、売買価格に「5％」をかけた金額になります。

売買価格が200万円～400万円

売買価格が、“200万円～400万円”に該当する範囲については、その料率は「4％」です。ここで気をつけなければならないのは、売買価格の全額に4％がかけられるのでなく、あくまでも「200万円～400万円」の範囲に対して4％がかけられるという点です。

売買価格が400万円以上

売買価格が400万円以上になると、仲介手数料の料率は「3％」になります。ただし、これもまた売買価格の全額に3％をかけられるのでなく、400万円以上の部分だけに3％がかけられます。

具体的な仲介手数料ケース

例えば、売買価格（税込）が1,000万円の土地購入契約を結んだとして、実際に支払う仲介手数料を計算してみましょう。

1．売買価格（1,000万円）を3つの範囲に分ける

200万円以下の範囲＝200万円：料率5％
200万円～400万円の範囲＝200万円：料率4％
400万円以上の範囲＝600万円：料率3％

2．各範囲毎の料率をかけて、それらを合計する

200万×5％＋200万×4％＋600万×3％＝10万＋8万＋18万＝36万

3．算出された仲介手数料に消費税率をかけて消費税額を算出する

36万円×8％＝28,800円（※消費税率8％の場合）

4．仲介手数料に消費税を加算したものが実際の支払額となる

360,000円＋28,800円＝388,800円

仲介手数料の速算式

土地契約の仲介手数料は上記の計算式で算出されますが、実際にはこれを簡略化した計算式が用いられています。これは「速算式」と呼ばれるもので、具体的には「売買価格×4％＋2万円」や「（合計額の）3％＋6万円」です。

売買価格が400万円以下の場合の速算式

売買価格が400万円以下の場合、仲介手数料は「売買価格×4％＋2万円」となります。

売買価格が400万円以上の場合の速算式

売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」となります。

仲介手数料の「+6万円」について

速算式を見た場合、気になるのが「2万円」や「6万円」という数字です。これはしばしば“不動産業者が余分な費用を取っている”と誤解されますが、実際は200万円以下の範囲や、200万～400万円の範囲に対する料率の計算による“誤差”を修正する為の金額です。

仲介手数料を速算式で算出する例

a.売買価格400万円の場合：400万円×4％＋2万円＝18万円(400万円×3%＋6万円=18万)
b.売買価格1千万円の場合：1,000万円×3％＋6万円＝36万円
c.売買価格2千万円の場合：2,000万円×3％＋6万円＝66万円

仲介手数料を払わなくていいケース

仲介手数料は、不動産売買で絶対に必要となる費用ではなく、あくまでも不動産業者（宅地建物取引業者）に売買契約を仲介してもらった場合において、不動産業者から請求される費用です。
つまり、例えば土地の権利者（売り主）と直接に価格・契約交渉することができて、そのまま無事に売買契約が成立するのであれば、不動産業者へ仲介手数料を支払う必要はありません。
また、土地の権利者と直接交渉をする際、権利者の関係者を名乗る第三者が代理人として交渉相手となる場合があるかも知れませんが、これはあくまでも土地の権利者が委託している相手であり、土地購入者が手数料を支払う必要はないので注意して下さい。

値引き交渉は可能？

土地購入の売買契約に対して、法律で定められている仲介手数料の料率は「上限」であるということが重要なポイントです。つまり、不動産業者は「上限一杯まで請求することができる」というだけで、土地購入者が必ずしも上限一杯まで支払わなければならないということではありません。
また、不動産業者は土地購入者からだけでなく、売り主からも仲介手数料をもらうこともあります。その為、場合によっては土地購入者への仲介手数料を値引きしてくれる可能性もあるでしょう。実際、不動産業者によっては「仲介手数料0円」を売り文句にしていることもあります。
ただし、不動産業者の中には、安値を売りにした悪徳業者もいるので、仲介手数料の金額だけでなく、サービスの質や信頼性などを総合的に判断しながら業者選びを行いましょう。