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土地探しのコツを一挙公開!

土地探しのコツと極意を徹底的に解説

土地探しのコツは、難しいようでいて実はとても簡単。ズバリ、「学ぶ→探す→相談する」という流れを守る、ただそれだけなのです。
夢のマイホームを建てるのであれば、「自分の納得できる土地で」「失敗はしたくない!」といった想いはあって当然。

しかし、あまりに「自分たちで何がなんでも探す」と頑なになり過ぎれば、良い土地と巡り合える機会損失につながるばかりではなく、土地探しだけで数年経ってしまうという事態も十分に考えられます。

ここでは、「学ぶ→探す→相談する」のたった3STEPが、なぜ土地探しのコツと言われるのかを多角的に解説。その他にも、土地探しのコツを知る上で重要となる、失敗事例の紹介や自力で探すケースとの比較から見えてくる「相談の必要性」、セミナーの活用術まで、土地探しの全てをお教えします。

土地探しのコツは「学ぶ→探す→相談する」の順番が大切

「学ぶ→探す→相談する」の順番は外さない

土地探しをいざ始めるとしましょう。みなさんであれば何から始めますか?

恐らく、多くの方はとりあえず不動産屋に行ってみたり、インターネットを駆使して気になる土地を探す、という流れが一般的ではないでしょうか。

しかし、実は「学ぶ」を抜かし、いきなり土地の知識もないままに手当たり次第に土地を探すことは、非常に非効率な方法なのです。

例えば、建ぺい率や建物の高さ制限などです。土地には、どんな建物でも好き勝手に建てられるわけではなく、民法や建築基準法、各自治体によって建てられる建築物の制限があります。
それを知らずに、「手当たり次第に土地を探したけど、理想の家を建てることのできない土地であった」と、土地探し自体が振り出しに戻るケースは少なくありません。
このような知識不足こそが、 土地探しを長引かせる大きな原因になっています。 同様に「学ぶ」「探す」を飛ばして、いきなり専門家に「相談」したとしましょう。専門家であるため、土地の知識や情報は豊富に持っていますが、あなたの理想を言い当てられる能力までは持ち合わせていません。

どんな土地や家に住みたいのかといった知識や、理想とする土地の見当もついていない状態では、ただただ打ち合わせが何回も繰り返され、時間だけを浪費する状態に陥ってしまうのです。

「学ぶ→探す→相談する」のどれがかけても駄目

いきなり専門家に相談をして、一件目でお気に入りの土地が見つかる「運が良い」ケースももちろんあります。また、土地にこだわりがない方であれば、エリアだけ絞ってその周辺の空いている土地をとりあえず購入する方法でも、何ら問題はありません。

しかし、土地の購入は一世一代の大きな買い物。多くの方にとって土地探しは、「運任せ」や「どこでもいい」というように、簡単には片付けられないと思います。

土地探しをスムーズに行うためには、自分の理想を叶えることができる土地がどういった土地であるかを知る「学ぶ」、その知識を持って「探す」、最終的に専門的な観点から意見をもらうために「相談する」の順番が、重要なコツとなるのです。

土地探しで絶対に失敗したくないという人は、この 「学ぶ→探す→相談する」の3ステップをかならず実践してください。
これだけで、土地探しから理想のマイホームのまでの成功率がグッと高まります。

学ばないと時間が無駄になる可能性が大!

「習うより慣れよ」という格言がありますが、土地探しにおいては通用しません。あらゆる土地の状況を把握したいという場合は別ですが、土地の知識なしに手あたり次第に見ることは、決して効率がいい探し方とは言えません。

例えば、土地探しのテクニックのひとつとして、「エリアずらし」という手法があります。自分のライフスタイルをあらかじめ明確にし、その希望が叶うエリアをピックアップし、それらの土地を調べていく方法です。

仮にあなたが、リゾート感覚を日常で楽しめる土地を探しているとします。何も知識がないままでは、

海が見える街=鎌倉で土地を探す

人気の鎌倉は土地がない 近くの沿線で探す

土地がない

ちょっと内陸をさがす

海の見えない土地を購入した

といったように、希望エリアの知識がないあまり、土地探しで遠回りをした挙句、海の見えない近隣のエリアを選ぶ結果に。「知識がないために、散々探し回って妥協、理想としていた住環境と全くかけ離れた土地を選ぶ」というケースは、決して少なくありません。

しかし、上述の「エリアずらし」という知識があった場合には以下となります。

鎌倉に土地を探す

土地がない

同じくリゾート地のような雰囲気を持つエリアで土地を探す

このように、生活スタイルを変えることなく特定のエリアに縛られず、広範囲での土地探しが可能になります。取捨選択の幅が広がるため、ライフスタイルに合った土地にマイホームを建てるチャンスも増えていきます。
あくまでも「エリアずらし」は一例ですが、こうした土地探しのテクニックを事前に知っているのと知らないのでは、土地探しにかける時間にも大きな影響を及ぼす可能性があるのです。

相談しないと全ての努力が無駄になる可能性が大!

どれだけ学び、どれだけ努力をして見つけた土地であっても、あなたの理想の家が必ずしも建てられるとは限りません。
選んだ土地で本当に思い描く家が建つのかどうか。その判断は、土地のことについていくら勉強をしても知ることができない土地と建物に関する多角的な専門知識を持ったプロの意見が絶対に必要となります。

例えばあなたが、見晴らしのいい土地に家を建てたいと思っているとしましょう。不動産仲介業者に、ひな壇状に住宅が並ぶ、展望のいい土地を紹介されました。理想のエリアで希望の金額にも合致、以降はどこにも相談をせずに即決したとします。

しかし、実際に家を建てるとなった際に、ある問題が発覚します。ひな壇状の土地であるため、一段上には既に家が建っていました。
よくよく建築基準法や民法と照らし合わせると、その隣家の擁壁の近くには家が建てられないと判明。敷地内に別の擁壁を自費で作らなければいけないことになり、1,000万円ほどの追加費用が発生した。

こうしたトラブルは、何も珍しい話ではありませんし、不動産仲介業者が悪いかと言われればそうではありません。
不動産仲介業は、あくまで買い手の希望に沿った土地を探し、売り主と結び合わせる専門家。実際に建つ家やどういった家を建てられるかに関しての知識まで持ち合わせているとは限りません。実際に候補となる不動産が見つかってきた段階で、手間を惜しまず土地や建物に詳しい「設計士」などに相談することは、理想の家を建てるためには絶対不可欠なのです。

専門家に相談すべき理由は?

不動産屋にはなかなか相談しにくいと感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「職場に不動産投資の勧誘電話があり、断ったにもかかわらず何度もかけてきた」「一度電話に出たら長時間話し続け、なかなか電話を切らせてもらえなかった」「不動産屋のアンケートに連絡先を書いたら、何度もしつこく電話をかけてきた」などというトラブルも少なくありません。
こうした事例を耳にしたことがあると、不動産屋に相談することで一方的に話が進められてしまわないかと不安に感じる方が多いようです。

相談のハードルが高い不動産屋よりも、ネットで土地を探すほうが気が楽だと感じるかもしれません。しかし、ネットに公開されている土地は売れ残りであることも多いのが事実です。

不動産屋は営業を行い、より早く物件を売ることが仕事。物件があればすぐさま買い手を探し始めます。物件情報をネットで公開することもありますが、それ以前に買い手が決まってしまうことも多々あるのです。
つまり、ネットにいつまでも載っているのは、立地や条件に難ありのなかなか売れない土地という可能性があります。反対に、良い物件は公開されないまま売れてしまうことが多いでしょう。

より良い土地を探すためには、やはり不動産屋に直接依頼するのがおすすめです。宅地建物取引業法では、電話で長時間にわたる勧誘や、仕事や私生活に影響を及ぼすような勧誘行為を禁止しています。万が一相談後に悪質な勧誘が続くようであれば、監督官庁に相談するなどの対策を考えましょう。

専門家へ依頼する際の注意点

予算をごまかさない
不動産業者に土地を探してもらうときに気をつけたいのは、予算をはっきりと伝えることです。「高い土地を勧められそう」と、低めの予算で依頼する方もいますが、リアルな予算が伝わらないと、希望通りの土地に巡り合えない結果になってしまいます。

これは、不動産業者は依頼された予算にできる限り近い物件を探すため。本来3,000万円の予算で探したいところを2,000万円で依頼すると、当然ですが営業マンは2,000万円の物件を中心に情報を探します。
たとえ3,000万円で理想の土地があったとしても紹介してもらえなくなってしまうでしょう。希望に合った土地を探してもらうためにも、予算はごまかさずにはっきりと伝えましょう。

購入希望時期を正しく伝える
不動産業者から良い土地を紹介してもらうためには、購入希望時期を正しく伝えることも大切です。業者が優先したいのは早く売ること。
「追客は1年まで」という不動産業界のノウハウを考えれば、購入が1年以上先や未定としているお客は後回しにされてしまうでしょう。同じような条件の土地を探している人がいれば、そちらが優先されてしまいます。

「土地探しはご縁」とも言われる通り、購入時期を先延ばしにしたことで、出会えるはずだった土地を逃してしまうことも。反対に「半年以内には決めたい」など、土地購入の意思をはっきりと示すことで、業者側から良い土地を優先して紹介してもらえる場合もあります。

複数の業者にあたる
土地探しをするときは、ひとつの業者で決めてしまわず、できるだけ複数の業者にあたりましょう。一部の業者でのみ取り扱っている物件もあるので、窓口を増やすことでより多くの情報を得ることができます。なお、その際は不動産会社の種類を把握しておくことも大切です。

◆仲介のみを行う不動産会社

多くの物件を有していますが仲介料が発生します。

◆中規模の不動産会社

建売と仲介の両方を行っていることも多く、業者で仕入れ済みの土地であれば仲介料が発生しません。

◆建築会社の子会社が仲介している場合

親会社の情報をいち早く紹介してもらえる利点があります。

◆地元の個人経営の不動産屋

地主とのつながりなどから、他の不動産業者に情報が出回る前に土地を紹介してもらえる可能性があります。

知っておくべきその他の土地探しのコツ

優先順位の決定

土地探しは、条件の優先順位を決めておくことがポイントです。
駅まで徒歩5分以内、閑静な住宅街、角地、南向き、スーパーが近くにあるなど、理想を挙げればきりがありません。全ての条件をクリアするような土地が見つかることは難しく、あったとしても予算オーバーになる可能性が高いです。
優先すべき条件は家族構成やライフスタイルによっても変わってきますが、どのような暮らしがしたいかを思い描くことで、理想により近い土地を見極めるヒントとなるでしょう。

環境のチェック

その土地で生活していくうえで、住みやすい環境であるかは気になるところ。日頃の買い物が不便ではないか、スーパーや商店街の規模や、その地域の物価も調べておくことが大切です。病院は有無だけでなく、内科、歯科、眼科、小児科など、どのような診療科目があるかまで調べておきましょう。
また、お子さまのいる場合は、学校までの距離や通学路の安全性も要チェック。交通量や歩道の有無、人通りの多さ、昼間にはわからない夜の雰囲気も実際に見てみることをおすすめします。そのほか、近くの学校や畑から砂ぼこりが飛んできたり、工場から臭いが漂ってきたりすることも。地域特有の風向きを把握しておくことも大切です。

用途地域の確認

土地選びの際には、用途地域の確認も必須です。都市計画では、環境面や効率性などから、その土地に建てられる建物を制限するルールを設けています。用途地域は主に住宅地、商業地、工業地の3種類。住宅地はさらに細分化されています。

一戸建て住宅に最も良い住宅環境が「第一種低層住居専用地域」です。低層の建物しか建てることができないため、高層マンションが建つ心配がありません。
住宅以外に建てることができるのは、基本的に小規模店舗や学校、病院、図書館などの公共施設に限られているため、閑静な住宅地として最適な用途地域だと言えます。
地域によって建ぺい率や容積率も異なってくるので、事前に各自治体に確認しておきましょう。

税金や時間帯による治安の違い

土地選びをするときは、購入費用や建築費用だけでなく、住み始めてから支払う税金のことも忘れてはいけません。
都市部で「住みたい街」として人気の高い地域は、土地にかかる固定資産税も高くなる傾向があります。子の世代が相続するとき、土地の評価額が高額であると相続税にも影響してくることを頭に入れておきましょう。

また、商業施設や交通機関が充実している地区は、主にDINKSや一人暮らしの方に人気がありますが、こうした地域では昼と夜の治安の違いを把握しておくことが必要です。

冬場の日当たり

日当たりの良さは土地を選ぶうえでも大きなポイントですが、季節による違いに注意することが大切です。夏は太陽高度が高いため日当たりが良くなりますが、冬は日射角度が低くなります。
日当たりを確保するには南隣の家との間隔が3メートル程度必要とされているため、場合によっては庭などのスペースが必要になるかもしれません。冬に日当たりが良い土地であれば、一年を通して日当たりは良いと言えるでしょう。ただし、南側に落葉樹の植栽や林がないかなどの確認は必要です。

失敗事例から学ぶ!土地探しのコツ

事例1~南側の月極駐車場がまさかのマンションに

土地の南側が月極駐車場だったため、新築時の日当たりは非常に良好。しかし、数年後にマンションが建ってしまい、昼間でも室内が薄暗くなってしまったという事例があります。 マンションを建てる前には建設会社から近隣住民へ説明会が行われるものの、建築を阻止することはまず不可能。
迷惑料として数十万円が支払われるケースもありますが、マンションの建設がその後の住環境に与える影響は無視できません。まずは直近にマンションの建築計画があるか、不動産会社に聞いておきましょう。

事例2~駅までの道が時間帯によって問題あり

購入前に駅まで歩いてみたときはわからなかったのに、実際に生活を始めてみて問題が発覚することもあります。朝晩の通勤時間は家の前が抜け道になっていて車の往来が激しい、近くの踏切が開かずの踏切になってしまうなど……。
購入前の見学は昼間に行くことが多いため、こうした時間帯によって起こる問題がわかりにくく、見落とすと後悔することになりかねません。周辺の道を朝や夜にも確認するほか、一方通行など車の通り道も把握しておくことをおすすめします。

事例3~家の目の前がゴミ収集所だった

土地としては申し分ない物件だったとしても、周辺環境によって失敗してしまう例もあります。たとえば、角地で日当たりも良いと思って購入した土地の目の前がゴミ集積所であったというケース。
ゴミ収集の日には臭いが漂ってきたり、ゴミが荒らされて掃除をしなければならなかったりということも考えられます。
その自治体のゴミ処理対策がどのようになっているか、またゴミ集積所が近かったとしても、ゴミに対するモラルが高い地域であるかをチェックすることが重要です。

相談するケースと自力で行うケースを徹底比較

土地探しの時は、「学び」「探す」工程を自分で行うよりも、設計士に相談したほうがメリットが多いと言えます。

土地探しの相談をする・しないのメリットデメリット比較表


設計士に相談したとき 自分で探したとき
メリット ・探す時間や手間が大幅に省ける
・土地選びの決断を後押ししてもらえる
・建物と土地の費用を予算内で収まる土地が見つかる
・住宅ローンが組みやすい
・地盤の強い土地を探せる
・実際に家を建てたときのイメージが沸きやすい
・納得いくまで希望通りの土地を探すことができる
デメリット ・相性の悪い設計士にあたると、施主の希望が通らないこともある
・土地探しから建物の完成までに時間がかかる
・探すのに膨大な時間と手間がかかる
・土地選びの決断基準が分からない
・土地の金額が高すぎて、予算内で家が建てられないことがある
・住宅ローンが組みにくい
・地盤の弱い土地を選んでしまうことがある
・実際に家を建てたときにイメージと違うことが多々ある

設計士に相談をすると予算のバランスを適正にすることができる

設計士に相談して土地を決めれば、土地に充てる予算と建物に充てる予算のバランスを適正にすることができます。
さらに、土地代と建物代をトータルして住宅ローンを組むことができるため、余分な金利を支払うこともありません。

また、家づくりにおいては、設計のプロの目線で土地の良し悪しを判断してくれるため、地盤が弱い土地を避けることもできます。そのため、後から地盤改良工事などで追加費用が掛かることもほぼ無くなるでしょう。

そして、イメージする建物に合った土地を見つけることができるのは大きなメリットと言えます。法規制なども考慮した上で、最適な土地を探してもらえます。

設計士と自分の相性は重要!

設計士は人間ですから、どうしても施主との価値観が違ってしまう場合があります。相性の悪い設計士にあたると、施主の希望が通らない可能性が出てくるでしょう。また、設計士によっては、価値観の違いから依頼自体を断る方もいるようです。
土地探しを設計士に相談する際は、自分と相性が良いかどうかを見極める必要がありそうです。

自力の土地探しは自分が納得いくまですることができる

マイホームは一生に一度の買い物ですから、土地探しで絶対に譲れない条件というものがあるでしょう。

自分で土地探しを行う場合、あちこちの不動産業者を回り、納得いくまで探すことができます。好みのエリアでアクセスに優れた土地が見つかるかもしれません。ただ、必ず希望通りの土地が現れるとは限らないのが難点です。

土地探しと住宅ローンを組むのが難しい

土地探しはとにかく時間がかかります。複数の不動産業者を回り、希望の条件に合う土地にめぐりあうまでに数年かかったというケースも多いです。それくらい土地探しが大変だということを理解しておきましょう。

また、住宅ローンを組むことが困難になります。というのも、住宅ローンは建築物がすでにあることが前提で組まれるローンにであるため、土地だけを先に購入する場合には利用できないのです。

そして、土地を自分で探すと、後に建物に充てられる予算が大幅に減ってしまう可能性が高くなります。土地を優先したばっかりに、イメージとかけ離れた家で妥協しなければならなくなることも……。

素人目では地盤の良し悪しや、その土地にどんな建物が建てられるかなど想像もつきません。結果的に余計な費用がかかってしまうくらいなら、始めから設計士に依頼した方が安く済みます。

「学び」は無料のセミナーを活用すべし

では、「学ぶ→探す→相談する」をもれなく行うためには、どうすればいいのでしょうか? 
最も分かりやすい解決策は、前述の通り、無料セミナーへの参加が挙げられます。上述したような土地探しのコツを伝授してくれるセミナーは不動産仲介などの主催で開催されていますし、土地診断などを行ってくれる無料セミナーも、設計事務所などが行っています。

そのなかでも設計士のいる不動産仲介は、土地探しのコツを学べるうえに、土地診断や間取り相談など設計士への相談まで受け付けてもらえる可能性が高いです。
セミナーから相談まで、設計士のいる不動産仲介に相談するのが一番効率的ですし、さまざまな視点から土地探しのアドバイスを貰えます。
各工程で別々の場所に足を運ばなくても、1カ所ですべて対応してくれるようなセミナーもあります。セミナーにいき個別相談をすることが失敗しない土地探しの近道といえます。



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