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用途地域とは?13種類の特徴一覧と調べ方について詳しく解説

マイホームを建てる土地を購入する際に、調べておきたい情報の一つが用途地域です。 きちんと調べておかないと将来建て替えたいときに、希望通りの家を建てられない場合もあります。

本記事では、用途地域全13種類の内容や調べ方について解説します。これから土地を購入する予定のある方はぜひ、参考にしてください。

用途地域とは

用途地域とは、都市計画を立てる際に都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分するものです。
ここでは、用途地域のルールや種類について分かりやすく解説をしていきます。


建築できる建物の種類や制限を定めたルール

用途地域はエリアごとに、建築できる建物の種類や制限が定められています。
つまり用途地域として指定された地域は、建築物の用途が制限されるとともに建築物の建て方も決められています。

例えば、土地の面積と建物の床面積の比率(容積率)や、敷地面積に対する建築面積の比率(建蔽率)、道路の幅に適した建物の高さなどに決まりがあります。

都市における土地利用は、似たような種類の建築物が集まっているほうが、それぞれに適した環境が保たれ、効率的に活用することが可能です。違う種類の土地利用が混ざってしまうと生活環境や業務の利便性が悪くなるため、市長や区長などがルールを定めています。

用途地域の種類 -13種類-

用途地域は現在13種類あり、5〜10年に1度の目安(自治体により異なる)で見直しがされています。
用途地域の13種類について、それぞれ解説をしていきます。


用途地域1. 第一種低層住居専用地域 <住居系>

1~2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶ地域です。
この地域は、良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの絶対高さの制限などが定められています。

小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられますが、店舗の建築は原則できません。コンビニエンスストアについては規制が緩和され、用途地域の良好な住居の環境を害するおそれがない等と認められるものについては許可の対象となりました。


用途地域2. 第二種低層住居専用地域 <住居系>

主に低層住宅のための地域です。
第一種低層住居専用地域と同様に、建物を建てる際には厳しい制限があり、建築物の高さが10mまたは12m以下に制限(絶対高さ)されています。小中学校などのほか、150㎡までの日用品販売店舗、喫茶店、理髪店など一定の店舗が建築可能です。生活に必要な小規模の店舗が許可されており、コンビニエンスストアの出店も可能です。


用途地域3. 第一種中高層住居専用地域 <住居系>

主に3階以上のマンションなど中高層住宅のための地域です。
マンションなど利便性の高い集合住宅が、より良い環境を保てるようにルールが定められています。

病院や大学、500㎡までの店舗などは建てられますが、オフィスビルやホテル・旅館など商業に結びついた施設は建てられません。


用途地域4. 第二種中高層住居専用地域 <住居系>

主にマンションなど中高層住宅のための地域です。
第一種中高層住居専用地域より制限が緩和され、建築できる施設が多くなり、住宅と公共施設や小中規模の店舗(原則すべての業種が可能)が混在します。幼稚園や小・中学校、高校もあるため、ファミリー層に人気です。

病院、大学、公衆浴場、老人ホームなどのほか、2階以下かつ床面積1,500㎡までの一定の店舗や事務所などが建てられます。


用途地域5. 第一種住居地域 <住居系>

住居の環境を守るための地域です。
良好な住居環境が目的ですが、住居専用地域ではないため、商業施設や工場などが住宅と混在している市街地も存在します。

床面積3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられますが、カラオケボックスやパチンコ店、馬券発売所などの建築は禁止されています。


用途地域6. 第二種住居地域 <住居系>

主に住居の環境保護を目的としていますが、店舗やオフィス、工場などと共存することを目指している地域です。
住宅の比率が高い地域が指定されており、マンションや一戸建て、店舗・オフィスなどが混在する街並みになる特徴があります。

パチンコ店やカラオケ店、馬券発売所、ホテル、ボーリング場などの娯楽施設の建築が可能ですが、風俗店など環境を害する恐れのある施設は建築できません。ただし、環境の悪化や危険ではない工場は建てることができます。


用途地域7. 田園住居地域 <住居系>

農業の利便性の増進を図りつつ、調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。
2018年4月に施行され、主に低層住居専用地域と同様の規制があります。

店舗についても制限され、日用品販売店舗や喫茶店、理髪店などの建物しか建築できませんが、「田園住居地域」という特色のため、農産物直売所や面積が500㎡以下の農家レストランなら建てられます。


用途地域8. 準住居地域 <住居系>

幹線道路など道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と調和した住居の環境を保護するための地域です。
道路の沿道としての特性と住居の環境といった二つの要素が共存しており、自動車のショールームなどがあります。

住居系の地域としては最も建物の規制が緩和されています。教育施設(幼稚園、小中学校、高校、大学等)や図書館、寺社、病院、福祉施設、公共施設はもちろんのこと、床面積が10,000㎡以下のカラオケ店やパチンコ店が建築可能です。


用途地域9. 近隣商業地域 <商業系>

近隣の住民が日用品の買物をする店舗や、その他利便性の高い施設の増進を目指している地域です。
駅周辺や商店街周辺で、利便性が高い傾向があります。

商業施設や事務所のほかにも、住宅、店舗、病院や学校などの公共施設、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス、映画館、小規模の工場を建てられます。


用途地域10. 商業地域 <商業系>

デパート、銀行、映画館、飲食店など商業施設が集まる都会的な地域です。
都心部の繁華街やオフィスビル街などが該当し、主に商業の増進を目指すエリアとされています。住宅や小規模の工場であれば建築可能です。

近隣商業地域よりも商業に特化しているため、キャバレーなど風俗施設を含め、ほぼ全ての商業施設が規制なしに建てられます。


用途地域11. 準工業地域 <工業系>

主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。
住宅や商業施設、中小の工場が混在する地域で、昔からある町工場街などが対象地域とされています。

住居の環境を悪化させる恐れがある工場、危険性の高い工場は建てられません。


用途地域12. 工業地域 <工業系>

どのような工場でも建てられる地域です。
住宅と工場が混在する地域ですが、主に工業の利便性が優先されています。 住居地域として検討する際は、工場地域の注意点を理解して選択する必要があります。

環境を悪化させる恐れがある工場や危険物の貯蔵、処理量が多い施設の建設が認められています。学校や病院、劇場、映画館、ホテル、歓楽施設などの建築不可です。


用途地域13. 工業専用地域 <工業系>

工場の利便性を増進させるための地域です。
港のコンビナートなど一定地域に計画的に結合された大規模工業地域が該当します。

工場の他には公衆浴場や店舗(物販店、飲食店は不可)、事務所、カラオケボックスなどが建てられます。しかし、住宅や学校、病院、老人ホーム、飲食店、ホテルなど、人の生活に関わる分野の建物の建築は許可されません。


用途地域の調べ方

市区町村のホームページ

用途地域は対象となる土地がある市区町村のホームページで、手軽に調べることが可能です。

例えば、東京の中央区の用途地域を知りたい場合は、「中央区 用途地域」で検索すると都市計画課のページで行政地図情報提供システムが表示されます。地図上で調べたい地域をクリックすると色つきで分かりやすく表示されるので、手間をかけることなく正確な情報を得られます。もちろん、都市計画課に直接問い合わせて確認することもできます。


用途地域マップ

全国の用途地域を幅広く調べたい場合は、「用途地域マップ」もおすすめです。

全国市区町村ごとに住居地域・商業地域・工業地域をリサーチできるサービスで、インターネットで簡単に検索できます。
色つきで分かりやすく表示されるので、用途地域の種類や範囲が一目で確認できる便利なサービスです。 国が発表している公示地価も調べられるため、土地を売買する際の基準価格をつかめます。


まとめ|土地を購入するときは事前に用途地域をリサーチしよう

用途地域は都市計画法によって定められた対象の区域に対し、建物の用途に一定の制限を設けるルールです。 したがって、土地にはそれぞれ利用できる用途が定められており、所有者だからといって好きなように建てられるわけではありません。

そのため、用途地域をきちんと確認しないで購入すると、自分にとって住みやすい住環境ではない場合もあるため、事前に調べておくことが重要です。

土地探しからの新築戸建てを検討される方は、事前に用途地域に関する知識を身につけた上で、注文住宅に特化した土地探しアプリ「ランディ」のご活用がおすすめです。 ランディPRO加盟店では、PRO版の機能を使用して10秒で「用途地域を調べる」ことができます。

ランディPRO加盟店にご来場いただき、無料でプレミアム会員登録をして、気になる売土地物件情報の用途地域をランディPRO加盟店の営業担当者に聞いてみましょう!すぐに教えてくれるでしょう。

※ランディPRO加盟店が使用できる「用途地域を調べる」ベータ版機能は有料オプション機能です。 ランディPRO加盟店であれば、2023年1月末まで全加盟店は無料でご利用いただけます。


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