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土地権利が所有権のみってどういう意味?借地権との違いも徹底解説

注文住宅で家を建てようと思ったとき、まずは土地探しから始める方が多いのではないでしょうか。
病院やスーパーが近くにあるかなどの周辺の環境や敷地面積といったところは、家を建てる上で重要な判断要素になってきます。 しかし、土地を購入する場合には土地権利が所有権であるかどうかについても注意する必要があります。

そこで今回は、土地権利形態の種類である「所有権」と「借地権」について解説し、併せて土地を購入するにはどちらを選んだ方が良いのかについても紹介します。

土地権利形態が所有権のみとは?

紙やインターネットの不動産広告にある「土地権利」という項目を見ると、「所有権」と記載されていることがあります。
「所有権」とは「自分が所有している物を自由に使用、収益または処分することができる」権利のことであり、民法206条に規定されています。所有権という概念自体は不動産特有のものではなく、物であれば該当することになります。

そのため、土地権利が「所有権」と記載されている土地とは、所有権登記を行って土地を購入することで、自由に利用できる権利を買い取ることができるということを意味しています。

土地を自由にできる所有権の特徴

所有権付きの土地を購入することができれば、状況に応じて色々な使い方ができるので、土地の汎用性は高くなります。
具体的には、購入した土地に自由に自宅を新築することができます。また、土地から収益を得ることができるので、もし急に仕事の都合で転勤することになった場合でも、土地に建てた建物を賃貸に出すことで収入を得ることが可能です。
賃貸には出さずに手放すときでも、土地を処分する権利があるので、住宅と併せて土地を売却しても問題ありません。

さらに、将来子供に土地を相続や贈与させたいと思った場合も、特に制限なく行うことが可能です。他にも、所有権のある土地は当然自分のものであるため、毎月の借地料や保証金、更新料などを支払う必要はありません。
ただし、自由に利用できる所有権の土地ですが、無制限に扱える訳ではない点には注意が必要です。所有権を取得した土地であっても法令上の制限は受けることになります。

例えば、「都市計画法」や「建築基準法」といった、その地域に建築できる建物の種類や用途を制限したり、建築する建物の「建ぺい率」「容積率」「構造」などを制限する法律があります。

土地権利形態でもう1種類ある借地権とは何なのか

「借地権」とは土地の所有者から土地を借りて、その土地の上に建物を建築することができる権利です。所有権のある土地では、もしその上に住宅を建てた場合は住宅も土地も所有者は自分です。

ところが、土地権利形態として借地権が設定されている土地については、土地の上に建っている建物の所有者と土地の所有者が違うことになります。
ここからは、土地と建物の所有者が異なることで発生する法的な権利関係や押さえておくべき特徴について解説していきたいと思います。

他人から土地を借りる借地権の特徴

先述したように、借地権の土地ではあくまで土地を借りているだけで土地の所有者は別にいるので、自由に土地を貸したり売却することはできません。
また、借地権の設定された土地の上に自宅を建築した後、事情が変わって住宅を売却したいと思っても所有権を持っている土地の所有者の承諾がないと売却することができません。

建物のリフォームやリノベーションについても同様に土地所有者の承諾が必要になってきます。老朽化した部分を修繕するような簡易なものであれば問題ありませんが、土地を借りる時に契約した使用用途と違う目的でリノベーションなどを行う場合には、土地所有者の同意なしで勝手にできないこととなっているのです。
土地を借りているからには、土地所有者に借地料(地代)を支払う必要もあります。借地権付きの土地は利用する際に制限があるため、比較的安く購入することができます。

しかし、借地権が付いた土地に住宅を建てるなどの場合は、借地料を毎月支払わなければならないことに注意した方が良いでしょう。
住宅ローンのように20年や30年といった一定期間支払って完済するという類のものではなく、土地を借りている間はずっと支払いが発生します。

一方、土地を所有しているわけではないので土地にかかる税金は支払わなくて済みます。納税義務者は土地所有者になるからです。ただし、建物部分については自分が所有者なので、税金を負担しなければなりません。



法律に定められている借地権の種類

所有権のある土地と比べて、借地権が設定された土地は土地と建物の所有者が異なるため権利関係が複雑になります。そこで、借地権には「借地借家法」という法律で特別なルールが決まっています。

借地借家法に基づく借地権には、次の表のとおり大きく3つの種類があります。


それでは、1つずつ特徴を見ていきましょう。

旧借地権

1つ目の旧法である「旧借地権」は、現在の借地借家法が制定される前の法律に基づいて契約が締結された借地権です。
旧借地権の契約期間は、期間の定めがある場合は木造などの建物で20年以上、鉄骨・RC造の建物は30年以上となっており、期間の定めがない場合は木造など建物で30年、鉄骨・RC造の建物は60年が存続期間として定まっていました。

契約更新後の契約期間については、期間の定めがあるなしに関わらず木造などの建物で20年、鉄骨・RC造の建物は30年となっています。
ポイントとしては、旧借地権が適用されている土地所有者は、土地を返却してほしいと思ったときは契約期間内、もしくは更新時に土地を借りている者に対して明け渡しの請求をする必要があるのですが、正当事由がないと認められないこととなっています。
そのため、旧借地権は土地を借りている側に有利な権利であると言えます。


普通借地権

2つ目の新法である「普通借地権」は、1992年8月1日から施行されている借地借家法に基づいて契約が締結されている借地権です。
普通借地権の契約期間は30年以上で、期間の定めがない場合は30年です。契約更新後の存続期間は、1回目が20年以上、2回目以降は10年以上になり、最低契約期間は契約更新を重ねるごとに短くなっていきます。
また、旧法と違い土地所有者の都合であっても解約を認める規定が設けられています。


定期借地権

3つ目の「定期借地権」は、普通借地権と同様に新しく施行された借地借家法に基づく借地権ですが、契約期間に違いがあります。
新法の普通借地権は契約期間が短くなるとは言え更新することが可能ですが、「一般定期借地権」は50年以上の契約期間で契約できるものの、契約の更新はなく契約期間が過ぎたら建物を解体し、更地にして土地の所有者に返還しなければなりません。

土地を購入するなら所有権と借地権のどちらがいいのか

ここまで所有権と借地権の特徴について見てきましたが、土地を購入する際にはどちらが良いのか解説していきたいと思います。

所有権のメリットとデメリット

メリット
所有権のある土地を購入するメリットは、自由に土地を利用できるところにあります。住宅を建てる場合、法令上の制限内であれば自分の希望する住宅を建てることが可能です。
また、自分が土地の所有者になるため毎月の借地料は不要です。長期間で支出を考えた時、借地料の有無は無視できない金額になります。

さらに、不動産としての資産価値が高いことも所有権のある土地の魅力です。多くの場合でローンを組む際は担保を設定することになりますが、借地権の土地では建物の部分にしか抵当権を設定できません。
状況によってはローン自体を組めない可能性もあるため、所有権を持っていた方がローンを組む上で有利と言えるでしょう。

デメリット
デメリットとしては納税の義務があることです。土地の所有者には毎年固定資産税がかかり、行政が指定した地域によっては都市計画税などの税金も支払うことになります。


借地権のメリットとデメリット

メリット
借地権のメリットは、所有権と比較して安く土地を購入できるところです。また、土地の所有者ではないので、納税の義務もありません。

デメリット
デメリットは、建物をリフォームやリノベーションをしたい時でも、土地の所有者に事前に相談する必要があることです。
また、コスト面から見た場合、毎月の借地料の他にも契約更新時には更新料が必要になります。さらに、借地借家法による権利関係が複雑であり、旧法と新法では更新後の契約期間や契約内容も違ってきます。

加えて、不動産としての資産価値自体も低いので、住宅を建て替えたいと思って住宅ローンを申し込んでも融資を受けられない可能性があります。
もし、自由に住宅を新築あるいは建て替えをしたいと考えていて、将来は売買や賃貸を検討しているという場合には、基本的には所有権のある土地を購入した方が良いでしょう。

土地を購入する際は権利関係にも注意しよう

土地の購入を検討する際は、その土地の権利形態が所有権と借地権のどちらなのか注意することが重要です。 あまりよく調べずに土地を購入してしまい「こんなはずではなかった…」と後悔しないようにしたいものです。
そのためには、土地探しをする場合は自分が購入希望するエリアでどのような土地が売りに出されているのか入念に調べる必要があります。
しかし、インターネットで調べようにも不動産情報サイトは数多くあり、その一つ一つの情報を確認して検討するのは時間と労力がいります。

その点「ランディ」であれば、Web上の全売土地物件情報からまとめて検索することができます。探し方は簡単で、自分自身が建てたい家の広さ(床面積)と土地に使える予算や、勤務先・実家の駅名を入力するだけで現在売りに出されている土地を見つけることができます。 Google マップ上で探せるので、操作もしやすく土地周辺の状況を把握することにも役立ちます。

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