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注文住宅に必要な初期費用とは?最低限準備しておくべき3つの諸費用

記事監修者

  税理士法人VERTEX
 代表税理士 渡辺秀俊

 【保有資格】税理士、行政書士、宅地建物取引士

 【専門分野】資産税(相続、事業承継、資産管理)



事業主・地主・不動産オーナーの事業承継対策・相続対策・提案を中心に資産税の専門税理士として従事。
過去の経験により、「節税よりも家族仲良く」をモットーにお金のかからない基本的な対策から物納による納税対策まで幅広い提案と元専門学校講師の経験を生かしたセミナーや個別相談の活動を精力的に行っている。
著書に「不動産オーナー・税理士のための〔不動産×会社活用〕相続対策の方程式(共著 清文社)」「これならできる物納による相続税の納税対策(清文社 共著)」など。

URL https://www.vtx.jp/


注文住宅を検討するタイミングで、初期費用をどのくらい準備すればよいのか不安に感じるかたは多いでしょう。

そのような不安を解決するために、初期費用を「土地購入」「注文住宅」「住宅ローン」の3つに分けて、わかりやすく解説します。


用語説明:初期費用と諸費用、頭金と手付金の違いとは?

初期費用とは?

注文住宅を建築する際の初期費用とは「土地契約から完成した家の引き渡しを受ける」までにかかる、主に現金で支払う費用のことをいいます。
さらに初期費用は、「諸費用」と「購入代金の一部に充当されるもの(頭金・手付金)」に区分されます。
 

諸費用とは?

注文住宅建築時の諸費用とは、土地や建物の本体価格以外の費用をいいます。
一般的な目安として、「土地代金+建築費」の10〜12%を諸費用として準備をしておいた方がよいとされています。
 

購入代金の一部に充当されるもの(頭金・手付金)とは?

購入代金の一部に充当されるものとして「頭金」や「手付金」という言葉を耳にすることがあるかと思いますが、似ているようで厳密には意味が異なります。

頭金とは?
自己資金のうち、物件購入にあてられる部分のことです。
つまり、「頭金=購入代金−住宅ローンの額」となります。

手付金とは?
契約時に契約成立を示す証拠金といった意味合いで支払うお金のことをいいます。最終的には、頭金などの購入代金に充当されます。
なお、買主が契約を破棄する場合は手付放棄、売主が契約を破棄すれば「手付倍返し」といった措置が取られます。
 

諸費用1. 土地購入時に必要となる諸費用とは?

土地購入時にかかる諸費用について解説します。
土地購入代金の内訳として「土地価格」「諸費用」と大きく2つに分けられます。
諸費用は土地の価格に応じて変わってきます。諸費用の中身や具体的な計算方法について知っておくとよいでしょう。

消費税

土地そのものには消費税はかかりません。
 

仲介手数料

不動産売買の仲介業者に支払う手数料。
不動産仲介手数料は、売買代金に応じて以下のように計算されます。
・200万円以下の土地:土地代×5.5%
・200万円超~400万円の土地:土地代×4.4%+2万2千円
・400万円超:土地代×3.3%+6万6千円
 

登記費用

不動産の所有者名義を変更する際にかかる登録免許税、および司法書士への手続き代行手数料。登録免許税は、令和5年3月31日までの軽減措置として固定資産税評価額の1.5%。司法書士への報酬には特に規定はありませんが、一般には3万円~10万円程度となります。
 

解体費用

購入した土地に、既存建物がある場合に撤去・処分するための費用。
大きさや構造にもよりますが、数十万円から、場合によっては1,000万円前後かかることもあります。
 

固定資産税等精算金

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。よって、年の途中で不動産の売買が行なわれた場合、買主が売主に対し、日割計算に基づいた固定資産税等相当分の金額を精算することになります。
 

印紙税

売買契約の際、印紙税が発生します。所定の金額分の印紙を郵便局等で購入し、契約書に貼付します。契約印紙代は売買契約の金額に応じて変動しますが、仮に契約金額が3,000万円の場合には1万円となります。
なお、令和6年4月1日以降は軽減措置が解除される予定のため、現在よりも印紙税が高くなります。
土地購入にかかる各種諸経費について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
 

諸費用2. 注文住宅にかかる諸費用とは?

注文住宅にかかる諸費用について解説します。
注文住宅価格は「本体価格」「付帯工事」「諸費用」の大きく3つに分けられます。
「本体価格」「付帯工事」はプランニングによって価格が決まりますが、諸費用の内訳は土地の状況によって変動するものが多いのが特徴です。
 

地盤改良費

地盤調査をした後に、地盤を補強する必要が生じたときにかかる費用。
・1坪あたり2〜5万円ほど(※)
※地盤改良にはさまざまな工法があるので、工法に応じて費用が大きく変わります。
 

上下水道引込み費

土地に水道管や下水道管が引き込まれていない場合に、道路の本管から宅地内に引き込む費用。
・上下水道引込み工事の相場 60〜100万円ほど
 

都市ガス引込み費

都市ガスを使用する場合に、道路の本管から宅地内にガス管を引込む費用。
・都市ガス引込み工事の相場 20万円前後(※)
※エリア内の都市ガス会社により費用は変わります
 

印紙税

建築会社と契約を交わす「工事請負契約書」に貼る印紙代。
・1,000〜5,000万円までの建築工事の場合は1万円(※)
※2024年3月31日までの軽減措置を適用する場合
 

登記費用

建物や所有者をする時に必要な登録免許税および専門家への手続き代行手数料。
注文住宅建築時の登記には、
・建物表題登記
・所有権保存登記
の2つがあり、「建物表題登記」は建物の場所や種類、構造、床面積などどこにどのように存在しているかを示す表示に関する登記をいい、「所有権保存登記」は所有者の住所氏名を登記簿(登記記録)の権利部甲区に最初に登記するもので権利に関する登記をいいます。
手続き費用として、5〜10万円ほどかかります。
 

水道加入金

新しく水道管を引き込み使用できるようにするために設置する水道メーターにかかる、居住地域の水道局に支払う負担金。居住エリアによって2〜66万円ほどと幅があります。
 

地鎮祭費用

工事着工前に土地の神様を祭り、工事の安全や無事を祈願する儀式にかかる費用。祭事を行なう神主に3〜5万円ほどの謝礼が発生します。
 

上棟祭費用

木造建築する場合に、柱や梁などの構造体を組み立て、屋根の一番高い位置に設置する棟木が取り付けられた後に行う行事。
上棟が無事完了し、建築工事に携わった方を労うために建主がおもてなしをする費用15〜30万円ほどの費用がかかりますが、必ず実施するものではありません。

火災保険料

火災保険に加入するための費用。プランにより幅があり、5~20万円ほどかかります。
※加入できる最長5年を想定。オプションや補償内容により変わります。
※現金での購入の場合は強制加入ではありませんが、住宅ローンを利用する場合には原則強制加入となります。

地震保険料

火災保険と同じタイミングで加入する場合にかかる費用。最長5年の期間でその後更新制。1,000万円あたり5万円前後が相場となります。
 

諸費用3. 住宅ローンにかかる諸費用とは?

住宅ローンにかかる諸費用について解説します。
住宅ローンは「借入金額」と「諸費用」の大きく2つに分けられます。
一概にはいえませんが、目安として注文住宅の場合、借入金額の10〜12%前後の諸費用が必要とされています。
 

つなぎ融資手数料

通常住宅ローンは建物完成後に融資が実行されますが、手元資金が少ないなど建築途中のタイミングで資金が必要になった時に融資が必要となることがあります。この融資のことを「つなぎ融資」といい手数料が発生します。
タイミングとしては、「土地決済時」、「着工時」、「中間時」の3回に分けて融資がされることが多いです。
 

登記費用

ローンを契約した金融機関からの要請により、不動産には抵当権を設定します。抵当権の存在を公的に証明するための登記において、登録免許税、および司法書士への報酬が必要となります。
登録免許税の税率は、つなぎ融資など住宅ローン以外のローン借入額に対して0.4%、住宅ローン借入額に対しては0.1%の軽減税率が適用されます。なお、令和6年4月1日以降は軽減措置が解除される予定のため、上記よりも高くなる可能性があります。
司法書士への報酬額は、各司法書士により異なります。
   

3つの諸費用以外にかかるもの

上記の3つの諸費用以外に、状況に応じてかかるものがあります。
 

仮住まい費用

建て替えの場合に、工事期間中に仮住まいをするための賃貸費用。半年の期間で60〜150万円前後が相場です。
※ファミリータイプを想定していますが、エリアによって大きく変動します。
 

引越し費用

ファミリータイプの引越し相場として、
・通常期(ハイシーズン以外) 8〜20万円ほど
・ハイシーズン(3〜4月) 10〜30万円ほど
が相場です。
※移動距離が長距離の場合は、長距離割増がかかることが多いです。
 

家具家電の購入費用

新築の場合に家具や家電を購入する際にかかる費用。全てを買い替える場合150〜200万円前後が平均相場です。

不動産取得税

不動産を取得した場合にかかる税金で一回のみ発生します。
土地購入・建物建築時より数か月遅れて納付書が都道府県から届きますのでお忘れなく。ただし、新築住宅の税額軽減の要件を満たすと発生しない場合もあります。
 

【まとめ】初期費用がいくらかかるかハウスメーカーに相談しよう

注文住宅に必要な初期費用について把握していただけましたか?今回紹介した内容はあくまで一般的な目安ではあるので、自分たちの希望する土地に理想の住まいを建てた場合の初期費用のシミュレーションをすることで、安心して計画を進めることができます。正確な初期費用の算定については注文住宅のプロに相談することがおすすめです。

また、土地探しからの注文住宅をお考えの方は、自分に合った家づくりをワンストップで相談できるランディ加盟店にお尋ねください。


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