土地購入時の注意点と失敗事例｜失敗しない土地の購入方法とは

住宅建築のため、希望の場所に土地を購入することから始めている方も多いのではないでしょうか。

一般的には、土地を購入する機会は一生に一回あるかないかだと思います。
そのため、土地を購入する際に失敗して、設計プランを進める段階で「せっかく購入した土地に希望する家を建てらない」などの大きなトラブルになるケースもあります。

土地を購入する前には、土地購入の失敗事例や注意点を理解しておく必要があります。 実際の失敗事例から注意点と土地選びのポイントを徹底解説していきます。

土地購入時のよくある失敗事例

住宅建築のために土地を購入する際に、後から「失敗だった」と後悔することも珍しくありません。

失敗の事例は様々ですが、よくある事例として次の3つのパターンをあげることができます。

1. 希望する家を建てらない土地だった

土地によって容積率（土地面積に対する延べ床面積の割合）と建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）が定められており、容積率と建ぺい率は土地や地域によって異なります。
容積率や建ぺい率などの土地に設定された規制を調べずに購入すると、「希望する住宅が土地の規制によって建てられない」ということになるため注意が必要です。土地購入後に後悔することがないよう必ず設計プランの相談と同時に土地の選定を行うようにして下さい。

2. 家を建てるための経費が高額になる土地だった（旗竿地、地盤改良　等）

公道に接する間口が非常に狭い旗竿地などの形状が特殊な土地や地盤改良が必要な土地は建築費用が高額になる傾向があります。
旗竿地の場合、重機や大型トラックなどが必要になった時は建築費が高くなる可能性があります。また、地盤改良が必要な場合は地盤改良のためのコストが大きくなります。

3. 隣家の樹木等のトラブルが多い土地だった

隣の家との樹木などのトラブルが多い場合には自分の土地に隣家の葉っぱや枝が落ちてきたり日当たりが悪くなるなどのトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
せっかく土地を購入しても、新居で快適な生活を送れないケースが発生してしまいます。隣家の状況もしっかりと確認しておきましょう。

注意が必要な土地の特徴7選

土地選びで失敗するケースはさまざまですが、次の7つのうち、いずれかの土地に該当してしまうと、土地選びで失敗する可能性があります。


それぞれの土地がなぜ注意が必要になるのか、詳しく解説していきます。

1. 土地の形がいびつ

土地の形が正方形や長方形ではなく、いびつな場合には建築費用が高額になる場合があり、住宅の建築面積が狭くなる可能性もあるので注意が必要です。

2. 隣地より低い土地

隣地よりも低い位置にある土地は雨水や下水などが流れ込んでくる可能性があるため、ポンプアップで排水できるようにするなどの費用が追加でかかる可能性があります。

3. 土地の前の道路に消火栓が設置されている

消防用機械器具や消防用防火水槽から5m以内には駐車禁止と道路交通法で定められています。 そのため、近くに消火栓が設置されている土地に自宅を建築した場合、自宅に車庫や駐車スペースなどを作れない可能性があるので注意しましょう。

4. 道路に接していない土地

公道に面していない土地は建築許可を得られないので、基本的に購入してはなりません。このようなと土地は物件資料に「再建築不可」という記載されている場合があります。事前に不動産屋さんに確認しましょう。

5. 抵当権が設定されている

抵当権が設定されている土地は、土地の購入と同時に抵当権が解除されない限り購入してはなりません。万が一債務者が債務を弁済しない場合には、抵当権が行使されて購入した土地が差し押さえられる可能性があるためです。土地購入の際の「重要事項の説明」の際に抵当権の取り決めを確認しておきましょう。

6. 境界が確認できない土地

境界が確認できない土地は、購入後に隣家とのトラブルになる可能性があります。 また、新たに境界を確定してから購入する場合も測量費用がかかるので注意しましょう。契約の際にどちらの費用負担で境界を確定させるのか、また境界が確定できなかった場合は契約を解除できるようにする文言を入れてもらう等不動産屋と相談しましょう。

7. インフラが整備されていない土地

上下水道、ガス、電気などのインフラが整備されていない土地も購入には注意が必要です。インフラが整っていない土地には上下水道や電気などを土地に引き込みをした上で住宅建築をしなければならないため建築コストがかかります。契約前にインフラの整備の有無、新たに整備する際にかかる費用等確認しましょう。


上記のいずれかに該当すると、希望した住宅を建築できないか、住宅建築の前に大きなコスト負担を強いられる可能性があります。 購入を希望している土地が、上記7点に該当していないかについて必ず確認しておくようにしてく下さい。

失敗しないための土地選びの4つのポイント

理想とする建てたい家によって適した土地は異なります。
しかし、どのような家づくりをしていくのかに関わらず、土地購入で失敗しないための共通のポイントがあります。 まずは次の4つのポイントを抑えて土地選びをすることが重要です。

1. セットバック不要の土地を選ぶ

建築基準法では、家を建てるための土地に接道義務を設けています。「4m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上接していなければならない」というものです。

しかし、昔の基準で整備された地域などは幅4mの道路に面していないケースが多々あります。

そのような土地は、いずれ4m道路を敷設する時のために土地を後退(セットバック)して建物を建築しなければなりません。これをセットバックといいます。 つまり、幅4m以上の道路に面していない土地を購入すると、セットバックして住宅を建築しなければなりません。 そしてセットバック部分の土地は、ほとんどの自治体では寄付もしくは、無償使用を承諾することになります。

セットバックが必要な土地を購入しても、余程広い土地を購入しない限り、基本的には金銭的にメリットはないため、セットバック不要の土地を購入しましょう。もし、セットバックが必要な土地を購入する際には、セットバック後の土地で建物が建築可能か、セットバック後の土地面積で金額が妥当なのかを確認しましょう。

2. 法的に希望の家を建てられるか確認（設計プランと土地購入は同時進行）

土地の容積率や建ぺい率を事前に調べて、法的に希望する住宅を建てられる土地かどうかという点も必ず調べましょう。
そのため、先に土地を購入するのではなく、設計プランと土地購入を同時に進めることが重要です。

3. ハザードマップを確認する

地域のハザードマップから、購入しようとしていている土地が土砂災害や水害などの危険性が高い地域なのかどうかの確認をすることも重要です。
ハザードマップでは次の情報を確認できます。
土地購入前に万が一災害が起きた場合の避難場所や避難経路も確認できるため、必ず事前にハザードマップに目を通しておきましょう。

4. 自治体の福祉・補助制度を確認する

土地そのものではなく、土地が所在する地域の住みやすさなどにも注目する必要があります。
具体的にはその地域に住んだらどんな補助を受けられるのか（子育てや福祉等）、またゴミ出しのルールや周辺環境も重要です。

行政によっては転入者に対して住宅取得資金の補助を行っているケースもあるため必ず確認しましょう。

上記4点はどのような家づくりをしていくのかに関わらず、必ず抑えておかなければならない重要なポイントです。土地を探す際には必ず押さえておきましょう。

失敗事例と注意点を理解して後悔しない土地選びを！

土地を購入する場合、様々な失敗に巻き込まれる可能性があります。
場合によっては、建築したい家を建てることができないケースもあるため、どのような土地を選ぶと失敗する可能性が高いのか、また失敗しないためのポイントを理解しておく必要があります。 土地を購入した際に失敗しないためにも土地選びはプロに相談することが重要です。 また、非公開物件情報も含めて、全ての売土地情報からまとめて探せるサイトなどを利用するのことも効率的でおすすめです。

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